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Stegeberg Immobilien Zeven

Stegeberg Immobilien Zeven

 
Bei dieser Zustandsbeschreibung des regionalen Immobilienmarktes (Zeven und nähere Umgebung) handelt es sich um meine persönliche – also subjektive – Einschätzung. Seit 1994 bin ich als Makler in Zeven tätig, meinen ersten „Marktbericht“ habe ich 2004 erstellt. In einem solchen Rahmen ist es nicht möglich, auf alle Marktsegmente detailliert einzugehen... - andererseits wiederum werden gesellschaftliche und politische Aspekte mit einbezogen, denn wenn es um Immobilien geht, dann geht es auch um das vielzitierte „Dach über dem Kopf“ und somit eben auch um ein Grundbedürfnis des Menschen – von seiner Bedeutung für das Wohlbefinden nur noch von ausreichend Flüssigkeit und Nahrung übertroffen.

Im August 2012 habe ich mich letztmalig an einer Zustandsbeschreibung des Marktes versucht. Sechs Jahre sind eine verhältnismäßig lange Zeit, in der sich auch entsprechend viel getan hat. Vor Ort ist hier sicher  u.a. der schmerzliche Verlust des Krankenhauses, die Entstehung des Baugebietes „Mühlenpark“, der A1-Anschluss Elsdorf und der damit verbundene LogIn-Park sowie in jüngster Vergangenheit der Rossmann-Neubau (sozusagen im Vorgarten des altehrwürdigen Christinenhauses) zu nennen.  Überregional  bemerkenswert z.B. die Ukraine-Krise, eine neue Dimension von Terrorismus in Europa (beginnend 2015 in Paris), das Erstarken des IS im Nahen Osten und der AfD bei uns, der Brexit und natürlich die Wahl von D. Trump zum Präsidenten der U.S.A. Wer hätte das gedacht.... ?
 
Und wer hätte im Jahr meiner ersten Bestandsaufnahme – also 2004 - gedacht, dass sich der Immobilienmarkt einmal so zeigen wird wie er das heute tut: damals – zu Zeiten des Wegganges der Niederländer – war der absolute Tiefpunkt erreicht. Meine Prognosen wie z.B. 2012 „schon in wenigen Jahren wird man sich über einen spürbaren Wertzuwachs freuen können“ oder „das wir diesen Tiefpunkt...wahrscheinlich schon durchschritten haben, wird von vielen noch nicht realisiert“ (2008) waren sicher vom Optimismus geprägt -  haben im Nachhinein aber durchaus auch eine gewisse prophetische Qualität. Wer vor fünf oder sechs, möglicherweise auch nur vor drei oder vier Jahren ein Haus nicht gekauft hat, weil es ihm „zu teuer“ erschien – der ärgert sich heute über ein „verpasstes Schnäppchen“. Die Preise sind auf breiter Front spürbar gestiegen, es handelt sich mittlerweile um einen klar definierten Verkäufermarkt mit einem geringen Angebot, welches auf eine grosse Nachfrage trifft. Von einigen Ausnahmen abgesehen, bei denen Verkäufer aus einer gewissen Goldgräberstimmung heraus vollkommen utopische Beträge aufrufen, wird oft der geforderte Preis auch gezahlt bzw. nicht selten sogar mehr als das – wenn mehrere Interessenten entschlossen sind, der neue Eigentümer zu werden.

Trotz dieser Situation kann meiner Ansicht nach nicht von einer  Immobilienblase gesprochen werden – vielmehr waren die Grundstücke vorher unterbewertet bzw. wurden „unter Wert“ gehandelt. Man darf nicht vergessen, dass wir preislich nach dem Weggang der Niederländer in ein tiefes Tal gefallen sind, aus dem man erst einmal wieder heraus kommen musste. Zudem hat sich in den letzten Jahren auch die wirtschaftlich gute Situation der Stadt und des Umlandes noch weiter verbessert bzw. stabilisiert. Dies ist – auch wenn Schildbürgerstreiche wie die Schliessung des Krankenhauses Außenstehende vielleicht anderes vermuten lassen - unzweifelhaft so und führt natürlich berechtigter Weise auch zu steigenden Immobilienpreisen.

Ich bin mir ziemlich sicher: wer heute ein Haus kauft, welches den Suchkriterien der meisten Interessenten entspricht (Platz für mindestens zwei Kinder, gute bis mittlere Lage, sinniger Grundriss, nicht zu kleines Grundstück , ein paar Extras wie vielleicht Kaminofen, Aussenjalousien......), der wird es auch in zwei, drei, vier oder fünf Jahren wieder gut verkaufen können – selbst, wenn z.B. die Zinsen dann höher sein sollten. Ob er von weiter steigenden Preisen profitieren wird ? Sicherlich nicht mehr in dem Umfang der letzten Jahre, irgendwo ist dann eine Grenze erreicht: der hier lebende und arbeitende Hauskäufer hat aufgrund des regionalen Lohnniveaus (in der Regel niedriger als in den grossen Städten) ein Limit und wenn die geforderten Preise dieses übersteigen, dann sinkt auch die Nachfrage und eben dadurch dann auch die Preise – bzw. werden sie meiner Ansicht nach nicht merklich sinken, sondern den Automatismen des Marktes folgend diesen Punkt eben erst gar nicht überschreiten.

Für ein spezielles Segment sehe ich eine nicht ganz so positive Zukunft voraus: In den letzten Jahren ist extrem viel Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbaus zu verzeichnen. Auch wenn ich dies in einem der früheren Marktberichte empfohlen habe, da die letzte grosse Aktivität in diesem Bereich in den End-60er bis
in die End-70er-Jahre des letzten Jahrhunderts stattfand – so doch nicht in diesem Ausmaß und in dieser Form. Natürlich sehen diese Wohnungen alle erst einmal schick und modern aus, haben zeitgemässe Küchen und Bäder….. – sind aber doch oft an nicht so attraktiven Standorten errichtet (an der Bundesstrasse oder in nicht so ansprechenden Neubaugebieten), nicht wirklich für die Zukunft gewappnet (z.B. teilweise fehlender Fahrstuhl) und werden derzeit meiner Ansicht nach tatsächlich „über Wert“ gehandelt – sowohl in der Vermietung (hier wird allmählich an der EUR 10/m²-Grenze gekratzt bzw. sie bei kleineren Einheiten schon überschritten) als auch im Verkauf (hier wiederum wird die Erwartung des Eigennutzers in Bezug auf die Lebensqualität möglicherweise nicht immer erfüllt und die Rendite des Anlegers ist im Vergleich zu einer relativ günstig gekauften 70er-Jahre-Wohnung gerade zu lachhaft gering).

Überhaupt… - der regionale Anleger agiert in der Mehrzahl leider wenig professionell: Entweder kauft er neu und teuer (abgesehen von den tatsächlich sehr hohen Baukosten will ja auch an jedem Neubau noch jemand verdienen – was natürlich angesichts des in Vorleistung erbrachten unternehmerischen Risikos auch in Ordnung ist, die Rendite des Käufers aber weiter schmelzen lässt) oder aber er erwirbt (verhältnismäßig) günstigen Bestand – meint aber diesen neuen Standards anpassen zu müssen. Sei es in energetischer Sicht und/oder auch im Hinblick auf eine zeitgemässe Austattung (Sanitär, EBK….). Diese grossen Investitionen müssen dann durch eine höhere Miete wieder generiert werden, was leider meist nicht gelingt. Natürlich bekomme ich für eine Wohnung mit neuem Bad und neuer EBK mehr Miete - aber wie viel mehr und wann habe ich durch das „Mehr“ die Investition wieder heraus ?

Und was noch schlimmer ist: wieder eine bezahlbare Wohneinheit weniger. Mietobjekte, die auch mit einem geringen Einkommen erschwinglich sind, sind ein Wirtschaftsgut, welches immer mehr an Bedeutung gewinnen wird - eben weil es immer rarer wird. Und: Ohne Umbau-/Renovierungsstress habe ich eine deutlich bessere Rendite, die es mir auch ermöglicht, etwas für evtl. anfallende Reparaturen zurück zu legen. Und einen Mieter glücklich gemacht, der ohne Probleme mit dem (sauberen und ordentlichen) 70er oder 80er-Jahre Bad leben kann und sich freut, dafür EUR 35,- mtl. weniger zu zahlen. Und wer immer noch denkt, dass jemand mit einem geringen Einkommen automatisch ein schlechterer Mieter ist… - also das ist wirklich Unsinn.

Aber die energetische Sanierung, das „dämmen“ – das muss doch sein ? Schon wegen der Umwelt und dem Klimawandel ? Jein… - gesetzliche Vorgaben müssen natürlich erfüllt werden, aber jede energetische Sanierung/Modernisierung bringt ja auch neuen Resourcen-Verbrauch und neue Emissionen mit sich (durch Herstellung der Materialien bzw. Entsorgung nicht mehr benötigter Stoffe, durch die Handwerkertätigkeit, den Verkehr usw.) - so dass es auch hier oft so sein wird, wie bei dem zuvor beschriebenen Verhältnis zwischen Modernisierung und Rendite: weniger ist manchmal mehr !

Gleiches gilt auch für neue Gesetze, Verordnungen und die allgemeine Regulierungswut: Datenschutz, Mietpreisbremse, Frauenquote, Energieausweis, Bestellerprinzip... - teilweise lächerliche und praxisferne Verordnungen ohne Sinn, Verstand und Nutzen. Wir ersticken an unserer Bürokratie , während wir es auf der anderen Seite nicht hinbekommen, kriminelle Asylbewerber wieder los zu werden oder es offensichtlich nicht verhindern können, dass – zumindest gefühlt - ein ganzes Bundesland den neuen/alten Nazis in die Hände fällt.

Nun gibt es mittlerweile auch Bestrebungen, das – seit 2015 für Vermietungen geltende -  Bestellerprinzip auf den Bereich „Verkauf“ zu erweitern. Eine Idee, die wohlwollend betrachtet von fachlichem Unwissen zeugt und wenn man denn Böses mutmaßt nichts anderes ist als populistischer Stimmenfang einer gerade untergehenden Volkspartei, deren letzter richtig grosser Flop bzw. der Anfang vom Ende „der Mann mit dem Bart“ war.

Die „Kunst“ des Makelns besteht – meiner Ansicht und meinem Berufsverständnis nach - in der Vermittlung zwischen zwei Parteien mit unterschiedlichen Zielen. Ich selbst bin dabei beiden Parteien gleich stark verpflichtet – dem Verkäufer, weil er mir sein Haus zum Verkauf anvertraut hat – dem Käufer, weil er mich bezahlt. Es kann daher nicht darum gehen „einen Dummen“ zu finden, der zu viel zahlt oder aber umgekehrt, ein Schnäppchen zu vermitteln, welches dem Verkäufer nicht den (markt)gerechten Gegenwert einbringt. Vielmehr soll und muss ein marktkonformer Preis beurkundet werden, mit dem Verkäufer und Käufer gut leben können. Wird das Besteller-Prinzip eingeführt, wird meine verhältnismäßig anspruchsvolle Dienstleistung dahingehend degradiert, dass ich dann nunmehr „nur noch“ Erfüllungsgehilfe des Verkäufers bin und auch lediglich seine Interessen vertrete. Ehrlich gesagt bezweifele ich, dass dies für den Käufer von Vorteil sein wird. Und die Provision, die er dann ja angeblich   „spart“ - wird sie möglicherweise beim Festlegen des Kaufpreises  aufgeschlagen, damit der Verkäufer sie dann eben letztendlich doch nicht wirklich
trägt? Zudem leidet die Transparenz: jetzt weiss der Käufer, was er für die Immobilie und was er für den Makler zahlt - dann nicht mehr. Zudem steigt die Grunderwerbssteuer, da die Provision – nunmehr Bestandteil des Kaufpreises –  bei der Berechnung mitberücksichtigt wird. Wie man es also dreht und wendet – für die am Immobilienmarkt agierenden Parteien ist kein Vorteil ersichtlich und kurioserweise werden gerade die Käufer diejenigen sein, die am meisten hierdurch benachteiligt werden.

Natürlich gibt es auch jetzt schon Kollegen, die sich als „Verkäufer“ verstehen, aber da wurde das Berufsbild dann offensichtlich nicht so wirklich begriffen. Überhaupt: Als Makler – womöglich als Anfänger/Neueinsteiger – hat man es heute nicht leicht. Die Schwierigkeit liegt darin, überhaupt Objekte zur Vermarktung zu generieren. Beim Immobilienverkauf geht es um viel Geld und der Eigentümer, der sich gegen einen privaten Verkauf entschieden hat, neigt natürlich oft dazu sein  Vertrauen einem „altgedienten“, regionalen Profi zu schenken. Macht ja auch Sinn, wer könnte es ihm verdenken ? Mittlerweile tauchen in der Region ab und an auch Namen wie z.B. „Engel & Völkers“ auf, deren Verkaufsschilder man in früheren Jahren nur vor wirklich hochpreisigen, exklusiven Objekten meist in  den grossen Städten  fand. Nicht wenige versuchen über „eine kostenlose Immobilienbewertung“ an Verkäufer heranzukommen – entweder um das Objekt selbst zu vermitteln oder oft auch um den Lead an Makler zu verkaufen.  Das ist nichts anderes als Dummenfang im grossen Stil.... - wer einem Eigentümer suggeriert, er könne durch das Eingeben einiger Eckdaten den Wert seiner Immobilie ermitteln – der ist unseriös und seine Absicht hierdurch lediglich einen Kontakt herzustellen ist einfach zu offensichtlich. Irgendwie anrüchig auch, dass eine grosse Immobilienplattform dem Verkäufer anbietet, ihm drei „geprüfte, regional erfahrene“ Makler zu nennen, wenn er denn die Daten seines Hauses preisgibt. Ob diese Kollegen „geprüft“ sind weiss man nicht, „regional erfahren“ kann man bezweifeln, wenn man hier noch nie von ihnen gehört hat und sie ihren Firmensitz viele Kilometer entfernt haben... - aber auf jeden Fall haben sie eines gemeinsam: sie haben einen Vertrag mit ImmobilienScout 24 und bezahlen dafür, genannt zu werden. Also: Wo Licht ist, ist auch Schatten- und bei weitem ist nicht immer der Makler der Böse !

Ein Blick in die Zukunft: wie bereits erwähnt gehe ich davon aus, dass sich im Kaufbereich die Preise auf dem derzeitigen Niveau einpendeln/stabilisieren werden. Dieser Punkt ist auch mehr oder weniger JETZT erreicht – viel Luft nach oben ist da nicht mehr. Da die Nachverdichtung (Ausnutzung von Baulücken, Hinterbebauung) demnächst wohl ausgereizt ist, ist zudem davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit ein  oder mehrere  Neubaugebiete im Zevener Stadtgebiet entstehen werden. Hierbei wäre es sicher wünschenswert, dass die Planung solcher nicht nur der Gewinnmaximierung unterstellt ist, sondern das dabei auch etwas „Schönes“ mit möglichst viel Lebensqualität entsteht.  Der Wohnungsmarkt wird sich etwas entspannen, das Angebot grösser werden... – ich gehe davon aus, dass einige aktuell im Erstbezug erzielte Mieten bei der Zweit- oder Drittvermietung nicht mehr in dieser Form realisierbar sein werden.

Und auch der Mieter kann hoffen.... - wenn es mit dem Gebuhle um die Wählerstimmen so weiter geht, werden Justizministerin Barley und Ihre Genossen es noch so hindrehen, dass bald der Vermieter den Mieter bezahlt, weil er freundlicherweise sein Eigentum bewohnt. Nein – aber im Ernst: der Plan, den Mietern noch mehr Rechte als bisher (und die sind aktuell objektiv betrachtet wirklich ausreichend)  zu geben und die Rahmenbedingungen für die Vermieter immer weiter zu verschlechtern und gleichzeitig „mehr Wohnraum schaffen zu wollen“ - der wird so nicht aufgehen. Überhaupt – die allgegenwärtige Forderung nach „bezahlbarem Wohnraum“ wird nicht durch den Neubau erfüllt werden können. Die Erstellung ist einfach zu teuer, um ihn dann für EUR 5.-/m² zu vermieten... - dies könnte dann nur durch erhebliche staatliche Subventionen (wie z.B. bei den fast vergessenen „B-Schein-Wohnungen“) geschehen. Für bezahlbare Wohnungen sorgt der Neubau höchstens indirekt – indem er von „Aufsteigern“ aus älteren, „schlechteren“ Objekten angenommen wird, diese dann wiederum frei werden und so die Situation entschärfen. Wenn sie denn nicht von ihren Eigentümern über Bedarf aufgerüstet und somit auch wieder teurer werden – siehe oben.
 
Traurig aber wahr: Hat man  – aus Vermietersicht – ein „Manko“ (arbeitssuchend, Haustier, falsches Geburtsland, Auszubildender, alleinerziehend, SCHUFA-Eintrag...) - dann wird es ziemlich schwierig einen Mietvertrag zu ergattern. Letztendlich aber ist festzustellen, dass die meisten Mietinteressenten derzeit noch eine passende Wohnung in Zeven/Umgebung finden. Und wer mittel-/langfristig in der Region verbleiben möchte, der wird in aller Regel über kurz oder lang eh das Eigentum ins Auge fassen. Wirtschaftliche Überlegungen – auch im Hinblick auf die Altersvorsorge – und ein deutliches „Mehr“ an Lebensqualität sprechen eindeutig dafür. 
 
Wie dem auch sei.... - grundsätzlich also (fast) alles gut ! Für Verkäufer und Vermieter sowieso – aber auch als Kaufinteressent zahle ich doch lieber mehr für mein Haus in einer gut dastehenden, tollen Region – in der ich auch ohne zu pendeln arbeiten kann – als ein vermeintliches Schnäppchen im Niemandsland zu machen.