Kompetenz, Marktkenntnis & Fairness Seit 1994

Stegeberg Immobilien Zeven

Stegeberg Immobilien Zeven

für den Immobilienmarkt in Zeven und Umgebung

auf dieser Seite erhalten Sie in unregelmäßigen Abständen unsere persönliche Einschätzung des Zevener Immobilienmarktes. Für evtl. Rückfragen, Anmerkungen und/oder Erläuterungen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Dezember 2004

Nach bekannt werden der Schließung der Niederländischen Kaserne im Sommer 2003 zeigte sich ein deutlich stagnierender Markt mit teilweise verhältnismäßig großen Preiseinbrüchen im Immobilienbereich. Ein langsamer,
schleichender Preisverfall war jedoch schon in den letzten zehn Jahren zu beobachten: Die Ausweisung immer neuer Baugebiete (nicht nur in Zeven, sondern auch in vielen umliegenden Gemeinden) – über den eigentlichen Bedarf hinaus – sowie die Räumung der Reihenhäuser im Kronshusen und Rehmenfeld durch die Niederländer führte zu einer Übersättigung des Marktes und somit zu einem Preisrückgang.

Nach der o.g. Hiobsbotschaft für die Region hielten sich potentielle Käufer stark zurück; „ich kaufe wenn die Kaserne schließt – dann werden die Immobilien deutlich günstiger sein“ war eine oft gehörte Argumentation. Gekauft wurden in weiten Bereichen nur Immobilien zu wirklich niedrigen Preisen – also so genannte „Schnäppchen“. Demzufolge hielten sich auch die Eigentümer zurück, die nicht unbedingt kurz- oder mittelfristig einen Verkauf realisieren wollten oder mussten. Das Ergebnis – eben ein stagnierender Markt mit wenig Angebot und noch weniger Nachfrage. Unterstützt wurde dieser Trend durch Angebotspreise, die sich weitestgehend an der Situation vor Kasernenschließung orientierten und somit für die wenigen (an „Schnäppchen“ interessierten) Kaufinteressenten keinen wirklichen Anreiz boten.

Wir empfahlen unseren „ Käufer-Kunden“ aufgrund der gegebenen Situation auch bei deutlich überhöht erscheinenden Preisen in eine Verhandlung einzusteigen. Viele Gründe sprachen dafür: 1. Die Möglichkeit einer Neubelegung der Kaserne in Seedorf (wie nunmehr beschlossen), 2. Die Gefahr steigender Zinsen (jederzeit möglich), 3. Der drohende Wegfall der aktuellen Eigenheimförderung (Umfang der zukünftigen Förderung immer noch ungewiss), 4. Der Zeitverlust: Warte ich z.B. 4 Jahre auf weitflächig sinkende Preise, so zahle ich währenddessen bei einem vergleichbaren Mietobjekt (z. B. für eine neuwertige DHH in mittlerer Lage; ca. 115 qm, Carport, EBK – mtl. Kaltmiete = ca. Euro 590,-) annährend fast Euro 30.000,-(!) eine nicht unbedeutende Summe, die schon in die Finanzierung des eigenen Hauses hätte fließen können.
Des Weiteren können 4 zusätzliche Jahre bei einem Kaufinteressenten ab dem 40./45. Lebensjahr schon den Ausschlag für einen negativen Bescheid hinsichtlich einer Finanzierungsanfrage geben. 5. Eben die o.g. und beschriebene Situation: wer sich in 2004 ernsthaft für den Kauf einer Immobilie entschied, lief hinsichtlich der obligatorischen Preisverhandlung oft „ offene Türen ein“ und konnte somit zu attraktiven Preisen ein Eigenheim erwerben.

Unseren „Verkäufer- Kunden“ rieten wir – je nach persönlicher Situation (wer jetzt verkaufen muss- „muss“ jetzt verkaufen und hat nicht die Möglichkeit 1,2, 4 oder 6 Jahre auf „andere Zeiten“ zu warten; wer andererseits verkaufen „wollte“ aber nicht musste, der konnte eine solche Situation aussitzen – was im Nachhinein nunmehr vielleicht gar nicht so lange dauern wird, wie man ursprünglich gedacht hat) zum Anbieten mit einem marktkonformen Preis (bei dem man auch wirklich die Chance auf einen Verkauf hat!) oder aber zu einer Zurückstellung der Verkaufsabsicht, wenn Verkaufspreisvorstellung und Markt gar nicht zueinander passten. Hiermit machten wir uns nicht nur Freunde, denn nicht jeder kann einsehen, dass es dem Markt als solchem vollkommen egal ist wie viel man vor 4 Jahren für sein Haus bezahlt hat oder was einen der Neubau vor 2 Jahren gekostet hat. Den „Markt“ interessiert es auch nicht im geringsten wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung für frühzeitig abgelöste Darlehen ist oder wie viel Geld man benötigt um an anderer Stelle eine andere Immobilie zu erwerben. Den Markt interessierte, interessiert und wird auch in Zukunft nur interessieren: das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Aus diesem Verhältnis ergibt sich der Preis – der „ Marktwert“, der in den allerseltensten Fällen mit dem Verkehrs- oder gar dem Sachwert identisch ist. Als Makler ist es unsere Aufgabe und meiner Ansicht nach auch unsere Pflicht offen und ehrlich über den Marktwert zu informieren; und zwar Käufer und Verkäufer.

Nunmehr wird der Immobilienmarkt innerhalb kürzester Zeit erneut durcheinander gewirbelt: Die Nachricht über eine Weiterverwendung der Kaserne in Seedorf durch die Bundeswehr (mit deutlich mehr Soldaten als bisher!) ändert die Situation komplett. Denen, die aufs „Warten“ gesetzt haben, ist das einzige wirklich griffige Argument verlustig gegangen. Vielleicht kann man sogar in vielen Fällen sagen „ Zu lange gewartet“; 2004 könnte das Jahr gewesen sein, in dem man in Zeven und Umgebung wirklich günstige Immobilien kaufen konnte.

Alles was man heute über die zukünftige Entwicklung auf dem regionalen Immobilienmarkt sagen kann ist natürlich – wie jede Prognose – auch spekulativ. Zwar gibt es Städte und Gemeinden, die eine Kasernenschließung hinter sich haben und man könnte auf deren Erfahrungen zurückgreifen, aber die Nachnutzung durch die Bundeswehr in diesem Umfang ist sicherlich weitestgehend einmalig. Viel wird von folgenden Faktoren abhängen: 1. Wie viele Bundeswehrsoldaten werden sich zusammen mit ihren Familien für Zeven und Umgebung als Lebensmittelpunkt entscheiden? 2. Wie viele Bundeswehr-Angehörige werden Berufssoldaten bzw. „nur“ Wehrpflichtige sein ? 3. Werden diese Neubürger in der Mehrzahl „nur“ mieten oder auch kaufen? 4. Wird die Übernahme der Kaserne übergangslos bzw. vielleicht sogar fließend geschehen oder entsteht eine „Lücke“? 5. Wie wird das Angebot und das Preisniveau zu diesem Zeitpunkt sein – wird es dem potentiellen Neubürgern attraktiv erscheinen hier zu mieten oder zu kaufen?

Aufgrund der bisherigen Entwicklung und des Wissens um die vorhandenen Immobilienbestände wage ich folgende Voraussage betreffend die zukünftige Entwicklung:

- der Neubelegung der Kaserne entgegensehend werden viele Niederländische Hausbesitzer versuchen die Situation „auszusitzen“ – also auf wieder steigende Nachfrage und somit auch steigende Preise warten. Die Entfernungen in die Niederlande sind nicht unüberbrückbar, man kann durchaus für einige Jahre dort arbeiten und am Wochenende zu der Familie nach Deutschland fahren. Insbesondere dann, wenn die Alternative ein Verlust ist, der incl. der auch zu berücksichtigenden Vorfälligkeitsentschädigung leicht im Bereich 15.000,- bis 50.000,- Euro (abhängig von vielen, unterschiedlichen Faktoren wie: Art des Objektes, Lage, Einkaufs- bzw. Erstellungspreis) zu beziffern ist. Alternativ kann das Eigenheim evtl. für einen begrenzten Zeitraum vermietet werden bis man einen erneuten Verkaufsanlauf unternimmt. Sollte sich dies bewahrheiten, fehlen diese Objekte dem Markt. Bei gleich bleibender (niedriger) Nachfrage könnten sich hierdurch die Preise zumindest stabilisieren.

- Deutsche Eigentümer, die verkaufen möchten – aber nicht zwingend
müssen – werden möglicherweise ähnlich taktieren. Der o.g. Effekt verstärkt sich.

- die hier ansässigen Kaufinteressenten werden spätestens jetzt einsehen, dass weiteres Abwarten nur zu für sie ungünstigeren Konditionen führen wird
(s. o.: steigende Preise, möglicherweise steigende Zinsen, drohender Wegfall der Eigenheimzulage bzw. dann vielleicht für bestimmte Käuferkreise schon nicht mehr vorhanden und fortschreitendes Lebensalter (Finanzierung !). Sie werden demzufolge wieder verstärkt am Markt teilnehmen

- ab spätestens 2006 werden BW- Angehörige sowohl als Mieter (vorerst wohl in der Mehrheit) und späterhin immer mehr auch als Kaufinteressenten den Markt bereichern.

- das Vertrauen in die Immobilie- auch als Kapitalanlage oder kapitalbildendes Instrument- wird aufgrund wieder besser werdender Vermietbarkeit steigen. Es wird wieder mehr Marktteilnehmer geben, die Immobilien kaufen – und evtl. auch bauen – um sie zu vermieten.

- spätestens nunmehr wird die Nachfrage ausreichend groß sein, um potentielle Verkäufer wieder aktiv werden zu lassen. Somit wächst jetzt auch das Angebot und in absehbarer Zeit sollte wieder ein halbwegs „ gesunder“ und ausgeglichener Markt entstehen, der den Vorstellungen fast aller Teilnehmer weitestgehend gerecht wird.

Nun ist der Immobilienmarkt nicht der Aktienmarkt. Gleich ist – wie bei jedem Markt – das Prinzip von Angebot und Nachfrage; der Immobilienmarkt regiert jedoch ungleich schwerfälliger – also langsamer. Der letztgenannte Zustand könnte somit meiner Ansicht nach innerhalb der nächsten vier bis sechs Jahren eintreten. In der Zwischenzeit wird Unsicherheit das Verhalten der Marktteilnehmer stark beeinflussen, so das fast alles möglich ist: der ein oder andere Käufer wird weiterhin ein „ Schnäppchen“ machen, der ein oder andere Verkäufer wird aber auch schon sein Objekt zu einem zufrieden stellenden Preis veräußern können. Diese Übergangszeit – diese „ Grauzone „ bis hin zum weitestgehend ausgeglichenen Markt birgt Risiken, bietet aber – meiner Ansicht nach insbesondere der Käuferseite – auch attraktive Chancen.

Ein kurzer Blick auf den Mietmarkt: Das allgemeine Niveau für eine Provinz- Kleinstadt im Elbe- Weser- Dreieck war in den letzten Jahren sehr hoch – unsere Bremer und Hamburger Kunden waren – und sind es oft noch – überrascht bzw. enttäuscht, weil sie hier eigentlich mit anderen Preisen (im Verhältnis zu den Mieten in den großen Städten) gerechnet hatten. Begründet ist dies in großem Masse ebenfalls durch die Niederländische Kaserne.

Die letzten Jahre (übertriebene Neubautätigkeit, Übersättigung des Marktes s. o.) gingen jedoch auch an diesem Marktsegment nicht spurlos vorbei: Ein Absinken der Mieten zwischen 5 – 20 % (je nach Lage und Ausstattung – wobei gute Lagen und Ausstattungen am wenigsten verloren) war und ist die Folge.
Ich gehe davon aus, dass die Mieten mittelfristig (2-4 Jahre) tendenziell noch etwas sinken, sich dann aber auf einem stabilen, marktkonformem Niveau einpendeln werden. Dies (das Sinken) liegt u. A. darin begründet, dass die Soldaten der Bundeswehr nicht über die finanziellen Mittel der Niederländischen Militärangehörigen verfügen (Auslandszulage, teilweise MwSt.-freies einkaufen etc.). Letztendlich entscheidendes Kriterium für eine nachhaltig gute Vermietbarkeit ist jedoch nicht zwingend die Ausstattung und/oder die Lage, sondern das Preis/Leistungsverhältnis des jeweiligen Mietobjektes: eine Wohnung oder ein Haus in mittlerer bis „ schlechter“ Lage und einfacher Ausstattung kann durchaus nachhaltig gut vermietbar sein, wenn denn der geforderte Mietpreis stimmig zum Mietobjekt ist.

Wie auch immer der regionale Immobilienmarkt sich entwickeln wird – an den grundsätzlichen Vorteilen der Immobilie ändert dies nichts; die meiner Ansicht nach wichtigsten seien in diesem Zusammenhang noch einmal erwähnt:

1. Mietfreies Wohnen im Alter. Miete werden Sie Ihr Leben lang zahlen- Ihr
Eigenheim ist mit Eintritt ins Rentenalter normalerweise bezahlt.

2. Die Immobilie ist somit eine Investition in die Zukunft (für Ihren Ruhestand – s.o., für Ihre Kinder....), die ab sofort genutzt werden kann: das Bewohnen einer eigenen Immobilie ist in der Regel mit deutlich mehr persönlichem Freiraum und somit mehr Lebensqualität verbunden.

3. Die Immobilie kann nie Ihren Wert ganz verlieren (wie z.B. so viele Aktien in jüngster Vergangenheit) – auch nicht bei Kasernenschließungen (!).

4. Somit kann jeder „Normalbürger“ das (ohnehin notwendige) „Wohnen“ mit einer sinnvollen Kapitalanlage verbinden. Mit Blick auf den aktuellen Rentenmarkt sicherlich kein ganz unwichtiger Aspekt.

5. Für Mutige und Interessierte bietet die Immobilie die Möglichkeit – fast ohne Einsatz von Eigenkapital – ein Vermögen im 6-stelligen Bereich zu bilden und dies bei relativ geringem und gut kalkulierbarem Risiko.

Was auch immer mit einem regionalen Markt geschieht – langfristig (20-30 Jahre) ist mit großer Gewissheit davon auszugehen, dass Grundbesitz an Wert gewinnt !

Soweit, so gut – aber....

die Freude über die Nachnutzung der Niederländischen Kaserne in Seedorf sollte jedoch auch nicht zu einer übertriebenen Euphorie führen. Insbesondere die Ausweisung weiterer Baugebiete muss vorsichtig gehandhabt werden. Hier sind die Entscheidungsträger in Politik und Wirtschaft gefragt – eine Schaffung von Wohnraum über den eigentlichen Bedarf – wie in den letzten Jahren geschehen- sollte im Interesse der großen Mehrheit der Marktbeteiligten unbedingt vermieden werden. Hierbei ist zu bedenken, dass jedes Gebiet seinen eigenen Markt hat- bundesweite Trends sind nicht auf alle Regionen zu übertragen. Zudem kann auch eine Bundeswehr-Kaserne in Seedorf in 10, 15, oder 20 Jahren wieder schließen. Unsere Zeit ist schnelllebig und (fast) nichts ist unmöglich. Wir haben eine „2. Chance“ erhalten und sollten diese bewusst nutzen- das schrecklich anmutende Szenario von fast gänzlich leer stehenden Neubaugebieten- wie z.B. „Hinter dem Brümmer“ oder „Zum Neuen Land“, wie es ohne die neueste Entwicklung wohl gekommen wäre, sollte uns in dieser Hinsicht vorsichtig sein lassen!

Abschließend eine tröstliche Überlegung für alle die, die in 2004 nicht gekauft haben: Wer in den letzten fast 1,5 Jahren als Kaufinteressent auf fallende Preise gehofft hat- wie so viele – sollte nun nicht zu enttäuscht sein. Wäre alles anders gekommen und man hätte 2006 oder 2007 sehr günstig kaufen können, so hätte man in vielen darauf folgenden Jahren nur zusehen können, wie die eigene Immobilie immer mehr an Wert verliert. Keine schöne Vorstellung; nur ca. 40 Minuten (solange dauert durchschnittlich die Notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages) hätten die Sichtweise (nunmehr als Eigentümer und nicht mehr als Kaufinteressent) vollkommen verändert. Die Möglichkeit jetzt zu kaufen, auf den „fahrenden Zug“ aufzuspringen und einer Wertsteigerung der eigenen Immobilie entgegenzusehen erscheint mir letztendlich wesentlich attraktiver!!