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Stegeberg Immobilien Zeven

Stegeberg Immobilien Zeven

für den Immobilienmarkt in Zeven und Umgebung

Seit meiner letzten Marktanalyse im Dezember 2004 hat sich vieles getan ! Einige Prognosen sind mittlerweile eingetroffen - bei anderen ist ein entsprechender Trend bereits zu erkennen. In jedem Fall hat es sich gezeigt, dass eine solche Kurzbeschreibung des regionalen Marktes großes Interesse findet und auch mir selbst - als Makler - hilft, sich abzeichnende Veränderungen vorzeitig zu erkennen und somit meine Kunden bestmöglich zu beraten. Zum besseren Verständnis mag es sinnvoll sein sich die letzte Einschätzung noch einmal anzusehen, da teilweise auf diese Bezug genommen wird bzw. einige Aussagen allgemeingültig sind. Für evtl. Rückfragen und/oder Erläuterungen stehe ich Ihnen selbstverständlich wieder gerne zur Verfügung.

Februar 2006

Die letzen Monate und Wochen des Jahres 2005 waren ganz eindeutig durch den drohenden Wegfall der Eigenheimzulage bzw. späterhin durch die Tatsache eben dieses Umstandes bestimmt. Leider reichte die verbleibende Zeit für viele potentielle Interessenten nicht mehr aus um einen Kauf zu realisieren: Gespräche mit Banken und das Sicherstellen der Finanzierung, die Auswahl des geeigneten Objektes.... - hierfür sollte man im Regelfall schon ca. 3 Monate einkalkulieren. Vielfach war zu hören: "Wegen der Eigenheimzulage überstürze ich jetzt nichts". Dies ist grundsätzlich auch richtig - hätte man nur um sich die Eigenheimzulage zu sichern das "falsche" Objekt gekauft wäre dies sicher nicht gut gewesen - andererseits bedenkt man das z.B. eine Familie mit zwei Kindern bis zu EUR 22.800,- geschenkt bekommen hätte - da wäre es im Einzelfall schon sinnvoll gewesen "etwas mehr Gas zu geben"- trotz der bevorstehenden Weihnachtszeit ! Einige haben dies auch getan und sich das "Geschenk" gesichert: EUR 22.800,- - ein Betrag für den die meisten Menschen lange sparen müssen !

Egal - Schnee von gestern. Die Eigenheimzulage gibt es nicht mehr und das Leben geht trotzdem weiter. In dieser Form gab es die Förderung nur knapp 10 Jahre und es wurden vorher Häuser verkauft und es wird auch in Zukunft Familien geben die die unschätzbaren Vorteile der eigenen Immobilie erkennen - auch ohne staatliche Subvention in diesem Umfang. Über die Folgen des Wegfalls kann man viel spekulieren. Die größte Auswirkung wird meiner Ansicht nach im Bereich der verhältnismäßig günstigen Immobilien - dies bedeutet regional Kaufpreise zwischen ca. EUR 65.000,- und EUR 115.000,- - stattfinden. Diese wurden und werden oft von Schwellenhaushalten (Schwelle in Bezug auf die Realisierbarkeit einer Immobilienfinanzierung) nachgefragt. Diese Schwellenhaushalte konnten in den letzten Jahren oft nur aufgrund der Eigenheimzulage kaufen, da diese das fehlende Eigenkapital ersetzte. Somit bricht ein nicht unerheblicher Teil der potentiellen Interessenten - zumindest für diese o.g. Objekte - weg. Letztendlich kann dieser Käuferkreis nur wieder am Markt teilnehmen, wenn die Preise soweit sinken, dass der Wegfall der Förderung kompensiert wird. Immobilien oberhalb dieser Preisgrenze und insbesondere im hochpreisigen Bereich werden deutlich weniger bis gar nicht betroffen sein.

Positiv ist zu vermerken, dass in Zukunft Aufwendungen für die selbst genutzte Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können und das der Wegfall der Eigenheimzulage auf die Kapitalanleger bzw. -bilder keinerlei Einfluss hat, da diese sowieso nur für selbst genutzte Objekte in Anspruch genommen werden konnte. Den Wegfall der Sonder-Afa für Neubauten halte ich nicht für sonderlich relevant. Immobilieninvestitionen sollten meiner Ansicht nach - wenn überhaupt - nur 2-rangig unter steuerlichen Gesichtspunkten getätigt werden - wobei es natürlich auch hier Ausnahmen gibt.

Betreffend die Preisentwicklung in den letzten 12 - 14 Monaten verweise ich auf meine Einschätzung vom Dezember 2004: alles ist möglich; einige konnten gut verkaufen, andere günstig kaufen - je nach Objekt, Lage und persönlicher Situation der Käufer bzw. Verkäufer. Ein "drastischer Preissturz" wie seinerzeit nach Bekannt werden der Kasernenschließung von vielen erwartet hat bisher jedenfalls nicht stattgefunden - und ich erwarte ihn auf breiter Front auch nicht mehr ! Eine Ausnahme bilden möglicherweise einige Objekte unserer Niederländischen Mitbürger; allmählich wird es eng: Schließung der NL-Schule im Sommer dieses Jahres, endgültiger Abzug aus Seedorf zum Ende 2006, teilweise sehr hohe Kosten durch Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer vorzeitigen Kündigung der Kreditverträge (bei Verkauf), und leider oft Preisvorstellungen die sich an der eigenen Situation orientieren (ohne dabei Gewinn machen zu wollen) und nicht am Markt. Da diese Objekte oft zu einem großen Teil fremdfinanziert wurden, wird zudem bei geringeren Kaufpreisen das Mitwirken der Banken von Nöten sein um eine Pfandfreimachung und somit einen Verkauf überhaupt zu ermöglichen. Insgesamt eine Situation die aus menschlicher Sicht sehr bedauerlich ist. Auf Hilfe der Niederländischen Regierung wurde bisher (und wohl auch in Zukunft) vergeblich gehofft. Den Betroffenen ist zu raten sich mit Hilfe kompetenter, regionaler Fachleute ein realistisches Bild der Situation (der tatsächlich zu realisierenden Kaufpreise) zu machen und ggf. über Alternativen - wie z.B. Vermietung - nachzudenken. Diese Problematik wird auch in absehbarer Zeit durch den Zuzug Deutscher Soldaten nicht entschärft - ich gehe davon aus, dass diese vorerst überwiegend als Mieter am Markt teilnehmen werden.

Ein kurioser Nebeneffekt der Kaserneschließung: In den letzten Monaten konnten vermehrt wieder Niederländer als Kaufinteressenten ausgemacht werden. Es handelt sich hierbei um Personen, die sich - z.B. aufgrund ihrer deutschen (Ehe-)Partnerin, der bevorstehenden Pensionierung oder weil sie eine zivile Arbeitsstelle in Deutschland gefunden haben - entschieden haben endgültig hier zu bleiben und daher auch motiviert sind Eigentum zu bilden.

In letzter Zeit mehren sich die Anfragen von Bundeswehrsoldaten, die demnächst Ihren Dienst in Seedorf antreten werden. In der Hauptsache werden Mietobjekte nachgefragt - einige haben sich jedoch Ende letzten Jahres - u.A. auch aufgrund der auslaufenden Förderung, s.o. - schon zu einem Kauf entschlossen. In den letzten Tagen des Dezembers konnte der Verkauf eines Objektes in Heeslingen vermittelt werden: Verkäufer = Niederländischer Soldat, Käufer = Deutscher Soldat. Ein Idealfall - der jedoch in nächster Zeit leider eher die Ausnahme sein wird. Viele Anfragen sind derzeit oft noch nicht sehr konkret, da man noch nicht genau weiß zu wann die Versetzung nach Seedorf erfolgen wird. Dies wird sich in den nächsten Monaten jedoch ändern; nicht wenige Soldaten - insbesondere die mit Kindern - planen bereits zum Sommer 2006 umzuziehen um die Kinder gleich hier einschulen zu können. Bis zur endgültigen Versetzung wird dann von hier aus zum alten Standort gependelt. Die letzten veröffentlichen Zahlen (ZZ, 06.12.05) besagen, dass anfangs insgesamt mit ca. 560 Haushalten (Bundeswehrsolodaten. die beschlossen haben in unsere Region zu ziehen) zu rechnen ist. Diese 560 Haushalte teilen sich wie folgt auf: 329 Einzelpersonen, 96 Paare und 138 Familien. Für den Anfang ist dies meiner Ansicht nach ganz viel versprechend, wenn es auch das durch den Wegzug der Niederländer gerissene Loch natürlich nicht adhoc schließen kann. Bedenkt man jedoch das in Seedorf insgesamt 3.850 Dienstposten entstehen, erkennt man welches große Potential sich hier in den nächsten Jahren erschließen könnte. Natürlich wird nicht jede der 329 Einzelpersonen eine 1- oder 2-Zimmer-Wohnung anmieten, es wird sicherlich auch die eine oder andere Wohngemeinschaft gegründet werden um Kosten zu senken. Ich gehe jedoch davon aus, dass sich im Laufe der Zeit immer mehr BW-Angehörige entscheiden werden Ihren Lebensmittelpunkt nach Zeven/Umgebung zu verlegen. Vorerst als Mieter, im Laufe der Jahre immer mehr auch als Käufer bzw. aus den ersten Mietern in 2006 werden bei entsprechender Zufriedenheit mit dem Wohnort und einer gewissen Sicherheit betreffend keiner neuen bevorstehenden Versetzung Käufer werden. Es ist grundsätzlich nochmals zu betonen, dass das Weiterbestehen der Kaserne Seedorf für viele Bereiche der Wirtschaft - insbesondere aber für den Immobilienmarkt - die Rettung vor einem wirklich grausigen Szenario war !

Schuld hieran wäre nicht nur die Schließung der NL-Kaserne gewesen sondern vor allem auch die mehr oder weniger unkontrollierte Neubautätigkeit bzw. Ausweisung von Baugebieten in den letzten 10-15 Jahren.
Vergleicht man z.B. die Anzahl der zwischen 1995 und 2004 neu erstellten Wohneinheiten (nämlich ca. 1.655) mit dem Bevölkerungszuwachs im gleichen Zeitraum (nämlich ca. 1.900 Personen) und bedenkt man, dass in einer Wohneinheit ja i.d.R. nicht immer nur ein Mensch lebt - sondern durchschnittlich wohl eher mind. 2 Personen (gerade bei der Vielzahl der neu erstellten Doppel- und Reihenhäuser), so könnte man hieraus schlussfolgern das um die 700 (!) Wohneinheiten "zuviel" erstellt wurden. (Quelle des Zahlenmateriales: Nieders. Landesamt für Statistik, jeweils bezogen auf die Samtgemeinde Zeven).

Die goldenen Jahre in denen jeder der zwei Steine aufeinander stellen konnte ein Doppelhaus baute und die beiden Hälften mit gutem Gewinn verkaufte sind (voraussichtlich für lange Zeit) vorbei. In Zeven werden derzeit wohl keine neuen Gebiete erschlossen - wer sich die aktuellen - teilweise relativ spärlich besiedelten - ansieht ahnt warum. Heeslingen, Seedorf und andere sind da offensichtlich deutlich optimistischer. Ob zu Recht wird man sehen - ich bin skeptisch. Zudem belastet jedes neues Haus den angeschlagenen Immobilienmarkt indem es den Angebotsüberhang verstärkt. Wie bereits im Dezember 2004 ausgeführt ist ein Preisverfall auch für potentielle Käufer nur in der Kaufphase ein Grund zur Freude - muss man in den nächsten Jahren dem Wertverlust der eigenen Immobilie zusehen wird die gute Stimmung sicherlich schnell getrübt. Denn auch wenn ein Grundstück bebaut oder unbebaut - ein langfristiges Anlagegut ist; die Chancen eines evtl. Wiederverkaufes (zu einem akzeptablen Preis) sollten bei jedem Kauf - zumindest am Rande - auch eine Rolle spielen.

Wenn man über den Mietmarkt spricht, taucht unweigerlich nach kurzer Zeit die Frage nach dem Preis pro m² auf. Auf den ersten Blick erscheint dieser Wert als hilfreiches Instrument, geeignet sowohl Mietern als auch Vermietern bei Überlegungen, Verhandlungen, Kalkulationen etc. behilflich zu sein. Befasst man sich jedoch professionell mit der Thematik wird schnell klar, dass der Preis pro m² oft vollkommen uninteressant ist: zum einen kann man das 1-Zi.-Appartement nicht mit dem 200 -m²-Haus vergleichen, von der unendlichen Bandbreite dazwischen gar nicht zu sprechen, zum anderen sind Kriterien wie die Lage, die Ausstattung, das Baujahr, das Vorhandensein einer EBK/eines Balkones/einer Garage und, und..... mit ausschlaggebend und auch in differenzierteren Tabellen nicht ausreichend dazustellen. Ich behaupte in Zeven und der näheren Umgebung gibt es m²-Preise zwischen EUR 2,00 und EUR 8,50 ! Zu bedenken ist auch das ein normaler Mietinteressent sein neues Objekt dahingehend prüft ob es für ihn und seine Bedürfnisse geeignet ist und ob er es dauerhaft bezahlen kann. Erst wenn er all diese und vielleicht auch noch andere Fragen mit "Ja" beantwortet hat wird er vielleicht späterhin mal - nur so aus Interesse - den m²-Preis errechnen. Und so ist es auch gut und vernünftig. Natürlich kann man in einem regional begrenzten Raum den durchschnittlichen m²-Preis errechnen - aber es ist eben nur der Durchschnitt ! Der Vermieter des 1-Zi.-Appartements in guter Lage und der Mietinteressent des 200-m²-Hauses in schlechter Lage - beide arbeiten dann mit dem gleichen Wert. Wollte man die Werte entsprechend spezifizieren wäre dies eine gewaltige Aufgabe mit dem Ergebnis das man auch dann nicht jedes Objekt genau zuordnen könnte. Wichtig und entscheidend - sowohl für Mieter als auch Vermieter - ist die Stimmigkeit des Preis (Miete)-/Leistungs (Wohnung) Verhältnisses ! Zu fatalen Fehleinschätzungen kommt wer den Durchschnittswert (so er denn überhaupt existiert) "blind" auf sein Objekt anwendet.

Betrachtet man die aktuelle Situation auf dem Mietmarkt so muss man eindeutig zwischen den einzelnen Segmenten unterscheiden: 1. Relativ kleine - auch einfach ausgestattete - 1- und 2-Zimmer-Wohnungen sind nach wie vor sehr gefragt und werden meiner Ansicht nach auch weiterhin begehrt sein. Wochenendfahrer, junge Erstmieter, Auszubildende und natürlich in jüngster Zeit sehr viele "Hartz IV" Betroffene - eine Wohnung bis "€ 350,-/warm" geht immer. 2. Größere und hochwertigere 2-Zi.- und auch 3-Zi.-Whgen finden ihre Liebhaber bei gut verdienenden Singles und Paaren (wobei aufgrund der fallenden Preise hier auch immer öfter zum EFH oder zur DHH gegriffen wird) - ältere, schlechter gelegene und ausgestattete 3- und 4-Zimmer-Wohnungen (meist im Geschoss-Wohnungsbau) werden oft von Alleinerziehenden oder Familien nachgefragt, denen das Reihenhaus zu teuer ist. 3. Schlecht bestellt ist es derzeit um Reihenhäuser und Doppelhäuser. Hiervon wurden in den letzten Jahren sehr viele gebaut (z.B. in den Gebieten "Hinter dem Brümmer" und "Zum Neuen Land" speziell für die Niederländer) und auch viele aus dem Bestand dem Markt zugeführt (in großem Umfang im Bereich "Kronshusen" und "Am Rehmenfeld").

Viele Eigentümer haben sich aus den trotz der Schließung der NL-Kaserne weiter existierenden mittel- und auch langfristigen Mietverträgen "herauskaufen" lassen und führen diese Objekte nunmehr einem Markt zu, der - zumindest jetzt - noch keinen entsprechenden Gegenpol in Form von Interessenten (z.B. aus den Reihen der Bundeswehrsoldaten) bietet. Diese Situation wird sich voraussichtlich bereits im Laufe dieses Jahres etwas entschärfen (Umzug einiger BW-Angehörigen bereits zum Sommer; s.o.), kann aber aufgrund des großen Angebotsüberhanges meiner Ansicht nach noch in den nächsten 3-5 Jahren zu weiter fallenden Preise in diesem Segment führen. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser sind stark abhängig von der Lage, der Ausstattung und dem Baujahr. In diesem Segment gibt es nicht unbedingt zu viele Objekte, aber die günstiger werdenden neuwertigen Doppelhaushälften sind eine ernstzunehmende Konkurrenz, die zumindest mittelfristig auch für diesen Bereich die Preise leicht fallen lassen könnte.

Relativ schlecht bestellt ist es um den Bereich "Ladenlokal, Praxis, Büroraum": einige Geschäfte wurden geschlossen, wenige neue eröffnet und von diesen überstehen leider viele - oft aufgrund fehlerhafter oder gar nicht vorhandener Konzepte - das erste Jahr nicht. Hier sind innovative Existenzgründer gefragt um diese Chance für sich zu nutzen und teilweise zu sehr günstigen Konditionen Gewerbeflächen anmieten zu können. Für den einen oder anderen bereits bestehenden Betrieb oder auch die eine oder andere Praxis mag es zudem eine Überlegung wert sein, ob denn nicht nun der Zeitpunkt wäre sich "lagemässig" zu verbessern oder durch einen neutralen (also natürlich ohne die Lage zu verschlechtern) Standortwechsel deutlich die Kosten senken zu können - oder im Idealfall beides !

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Kaltmieten in den nächsten Jahren ihr bisheriges Niveau nicht halten werden. Es ist mit einem leichten Absinken zu rechnen bzw. es muss vermieterseits in die Attraktivität der Objekte investiert werden ohne dafür mit einer höheren Rendite rechnen zu können. (Teilbereiche wie kleine, günstige Wohnungen (s.o.) oder auch ganz individuelle Objekte können sich jedoch auch positiv entwickeln). Verstärkt wird diese Entwicklung durch die teilweise drastisch gestiegenen Neben-/Betriebskosten: der Mieter hat nur eine bestimmte Summe Geldes zur Verfügung, die für das Wirtschaftsgut "Wohnen" ausgegeben werden kann; steigen die Betriebskosten so geht dies (nicht sofort, aber mittelfristig) zu Lasten der noch am Markt zu realisierenden Kaltmiete.

Fazit: Insgesamt - weil im Umbruch begriffen - ein sehr lebendiger, spannender Immobilienmarkt mit vielen Chancen (aber natürlich auch Risiken) für alle potentiellen Teilnehmer. Schade für den, der in diesen Zeiten darauf wartet das sich die Rahmenbedingungen weiter verbessern werden - denn das werden sie voraussichtlich nicht tun: die Eigenheimzulage ist schon "Geschichte" - ob die Zinsen sich noch lange in diesem tiefen Tal bewegen werden ist die nächste Frage, die Preise - sowohl hinsichtlich Kauf als auch Miete -sind größtenteils schon moderat und oft sogar noch deutlich verhandelbar. Dies wird sich im Laufe der kommenden Jahre - mit dem realistisch zu erwartendem Zuzug immer mehr BW-Angehörigen-Familien - eher wieder zum Nachteil der Nachfrager ändern. Lukrative Möglichkeiten sehe ich insbesondere auch für Kapitalanleger/-bilder, die heute schon auf langfristig wieder steigende Mieten setzen - antizyklisches Kaufverhalten ist gerade auch hier der Schlüssel zum Erfolg !