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Stegeberg Immobilien Zeven

Stegeberg Immobilien Zeven

Sinn und Zweck einer Marktanalyse

Seit meiner letzten Zustandsbeschreibung des Zevener Immobilienmarktes (02/2006) sind fast genau zwei Jahre vergangen - seit der ersten Einschätzung (12/2004) über drei Jahre. Viele in der Vergangenheit prognostizierten Entwicklungen (hauptsächlich im Bereich des Mietmarktes) realisieren sich grösstenteils allmählich bzw. sind schon Tatsache und vieles - insbesondere die Stagnation auf dem Kaufmarkt bleibt vorerst im Grundsatz wie es war - wobei die hier z.B. in 12/2004 vorausgesagte positive Entwicklung (mehr Nachfrage, langsam wieder steigende Preise…..) mit der Einschränkung ”in den nächsten 4-6 Jahren” getroffen wurde und wir uns somit noch in der ”Wartephase” befinden, deren Ende sich jedoch - insbesondere aktuell Anfang 2008 - abzeichnet.

Immer mehr zeigt sich, dass eine Situationsbeschreibung für alle Marktteilnehmer von Vorteil sein kann - wer die hierin enthaltenen Informationen in seine Immobilienentscheidung (sei es als Mieter, Eigentümer als Eigennutzer/Kapitalanleger-/-bilder oder Vermieter) mit einfliessen liess, kann schon jetzt die ersten hieraus entstehenden wirtschaftlichen Vorteile verbuchen. Eine kurze/beispielhafte Gegenüberstellung der vorausgesagten Entwicklung und des heute gegebenen Zustandes verdeutlicht dies:

12/2004: Niederländische Hausbesitzer werden versuchen, die Zeit bis zu einer Stabilisierung des Marktes ”auszusitzen” - werden pendeln oder möglicherweise auch ihre Immobilie übergangsweise dem Mietmarkt zuführen. 03/2008: Einigen gelang es kurz- und mittelfristig einen Verkauf zu realisieren (wenn auch meist zu deutlich niedrigeren als den anvisierten Preisen), einige andere pendeln, einige wenige haben vermietet und erstaunlich viele (weil wirtschaftlich wohl die schlechteste Variante) wohnen mittlerweile in den Niederlanden (oder auch auf Deutscher Seite im grenznahen Bereich) und lassen ihre Immobilie in Zeven/Umgebung leer stehen und setzen weiter auf Verkauf (leider manchmal immer noch zu nicht marktkonformen Preisen). Wer hier als Makler in der Vergangenheit in erster Linie die Hereinnahme des Objektes favorisierte und fataler Weise somit unrealistischen Vorstellungen der Eigentümer Vorschub leistete, wird mit ”etwas Glück” die eine oder andere Immobilie vermittelt haben - eine grosse Anzahl dieser Verkäufergruppe wird sich jedoch nach 3-12-monatiger und teilweise mehrjähriger (!!) erfolgloser Verkaufsaktivität anderen Wegen und/oder Maklern zugetan haben.

12/2004: ”….ab spätestens 2006 werden BW-Angehörige sowohl als Mieter (vorerst wohl in der Mehrheit) und späterhin immer mehr auch als Kaufinteressenten den Markt bereichern” 03/2008: Spätestens im Sommer 2006 ging es los: Wirklich viele junge Familien aus dem Kreis der Bundeswehrangehörigen machten sich auf die Suche nach einer familiengerechten DHHälfte in Zeven und auch Umgebung und entschärften somit den Angebotsüberhang in diesem Segment. Die Vermietung erfolgte jedoch i.d.R. zu einem deutlich niedrigeren Mietzinsniveau als zu ”Niederländischen Zeiten” (02/2006: ”Diese Situation (Angebotsüberhang im Bereich DHHälfte) wird sich voraussichtlich bereits im Laufe dieses Jahres etwas entschärfen…….., kann aber …… in den nächsten 3-5 Jahren zu weiter fallenden Preisen in diesem Segment führen”).

02/2006: ”Relativ kleine - auch einfach ausgestattete 1- und 2-Zimmer-Wohnungen sind nach wie vor sehr gefragt und werden………..auch weiterhin begehrt sein.” 03/2008: So ist es. Diese Wohnungsgrösse ist das eindeutig am häufigsten nachgefragte Produkt und es besteht zwischenzeitlich ein deutlicher Nachfrage-Überhang - siehe detailliertere Beschreibung dieses Segments unten. Erste Neubauten in diesem Bereich wurden bereits in 2007 realisiert.

02/2006: ”…..diese Chance für sich zu nutzen und teilweise zu sehr günstigen Konditionen Gewerbeflächen anmieten zu können. Für den einen oder anderen bereits bestehenden Betrieb…..oder….Praxis mag es zudem eine Überlegung wert sein, ob denn nicht nun der Zeitpunkt wäre, sich ”lagemässig” zu verbessern oder durch einen neutralen (also natürlich ohne die Lage zu verschlechtern) Standortwechsel deutlich die Kosten senken zu können - oder im Idealfall beides !” 03/2008: Von dieser Möglichkeit wurde in den letzten Jahren erheblich Gebrauch gemacht und das Ende der Entwicklung ist noch nicht erreicht. Beispielhaft seien hier einige Umzüge genannt: - ”Print-Shop/Druckertankstelle Zeven” vom ”Netto”-Markt direkt neben die Post, gegenüber der Stadtwerke und der VoBa, 1x die Woche neben dem Wochenmarkt ! Eine der besten Lagen ! Unglaublich wie lange die Vermittlung dieser gewerblichen ”Top”-Immobilie andauerte. Hier hätten meiner Ansicht nach viele einziehen können und vielleicht auch sollen. - Die ”Photoecke” hat die Straßenseite gewechselt: ”Etwas kleiner - aber nicht zu klein, heller, freundlichter, überschaubarer und nicht zuletzt optischer Prestigegewinn durch die schöne und altehrwürdige Fassade der ”Schulstrasse 6”. - Nur ca. 600 m weiter nach Norden veränderte sich die ”Fahrschule Janssen” aus dem angemieteten Objekt in der Labesstrasse in die eigene Immobilie: ”Insel Meyer” (Labesstrasse/ Ecke Kivinan). Was für eine Lage ! Hier kommt jeder vorbei (und kann direkt vor der Tür parken !!!).

Die immer noch mangelnde Nachfrage nach solchen ”Chancen” (hier hätte sich so manch pfiffiger Existenzgründer oder auch Betreiber eines bereits bestehenden Geschäftes einen Superstart bzw. eine deutliche Steigerung des Umsatzes sichern können), sei es als Mieter oder Käufer - lässt sich nur auf eine immer noch pessimistisch geprägte Grundhaltung bei vielen aktiv wirtschaftlich agierenden Bürgern zurück führen. Ich vermute jedoch, dass kurz- bis mittelfristig (0-7 Jahre) weitere Standort-Veränderungen und Neugründungen anstehen.
Der Kaufmarkt……

Im Bereich ”Kauf” halten sich die meisten potentiellen Interessenten nach wie vor zurück. Die wenigen - ganz allmählich und fast unspürbar mehr werdenden (insbesondere jetzt Anfang des Jahres 2008) kaufen zu teilweise sehr niedrigen - oftmals deutlich unter dem klassisch/konventionell ermittelten Verkehrswert (”Verkehrswert”: dieser ist meiner Ansicht nach überhaupt ein sehr fragwürdiger Wert, ist doch seine Ermittlung viel zu sehr von Zahlen (m² Wohnfläche bzw. Grundstück, m³ umbauter Raum etc.) geprägt und die obligatorische Marktanpassung ist nicht geeignet dies entsprechend der Individualität einer jeden Immobilie marktkonform zu korrigieren) - und angesichts der sich abzeichnenden Entwicklung somit für sie sehr attraktiven Preisen. Die grosse Mehrheit wartet offensichtlich auf steigende Preise und Zinsen - es könnte ja immer noch besser werden - wer will schon ”zu früh” kaufen, wenn doch die breite Masse seit Weggang der Niederländer von einem zusammenbrechenden Immobilienmarkt ausging. Dass wir diesen Tiefpunkt mittlerweile erreicht, bzw. wahrscheinlich schon durchschritten haben , wird von vielen noch nicht realisiert.

Das Potential - welches darin besteht, in wenigen Kilometern Entfernung über einen der grössten Bundeswehrstandorte republikweit zu verfügen - wird zur Zeit von potentiellen Nachfragern (seien es Mieter oder Käufer) leider nicht - oder doch nur in zu geringem Umfang wahrgenommen und genutzt. Es gibt natürlich auch positive Ausnahmen wie z.B. im Bereich gewerblicher Veränderungen (s.o.).

Dies trifft sowohl auf Anleger als auch Eigennutzer zu. Die Chancen, Risiken und vor allem Vorteile, in diesen klar definierten Käufermarkt ”einzusteigen” wurden in den letzten Marktberichten ausführlich beschrieben, können unter www.stegeberg.de jederzeit nachgelesen werden und entsprechen meiner Ansicht nach wie vor der aktuellen Situation: Wer in der Region verbleiben möchte/kann und den Wunsch nach einer eigenen Immobilie verspürt, sollte sich jetzt ernsthaft mit diesem Thema beschäftigen - die Möglichkeit weiter fallender Immobilienpreise ist gering. Hinzu kommt ein derzeit immer noch sehr attraktives Zinsniveau, sowie die Tatsache, dass die Angehörigen der Bundeswehr bisher fast ausschließlich - wie bereits im Dezember 2004 prognostiziert - als Mieter (und noch nicht als Käufer) am Markt teilnehmen. Dies wird sich meiner Ansicht nach spätestens in den nächsten 3-5 Jahren grundsätzlich ändern: Nicht wenige der z.B. im Sommer 2006 hierher gezogenen jungen Familien haben sich mittlerweile gut eingelebt (die Kinder sind in den örtlichen Schulen integriert, soziale Kontakte wurden geknüpft und der bei der Bundeswehr beschäftigte ”Hauptversorger” hat ein relativ niedriges ”Versetzungsrisiko”), werden aus guten Gründen früher oder später den natürlichen Wunsch nach einem eigenen Haus verspüren und diesen dann auch realisieren. Mehr Nachfrage wird die Preise vorerst stabilisieren - wenn auch auf insgesamt niedrigerem Niveau als zu ”Niederländischen” Zeiten - und späterhin auch wieder ansteigen lassen. Abzeichnen könnte sich diese Entwicklung bereits - zumindest tendenziell - bereits ab Frühjahr/Sommer 2008. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine steigende Nachfrage kurzfristig vielleicht zu einer Stabilisierung, keinesfalls adhoc aber zu einem Anstieg der Preise führt - vielmehr ist hier von einer längeren Zwischenphase (in Bezug auf die Gesamtentwicklung) auszugehen, da die Nachfrage eben nur wegen der niedrigen Preise steigt.

Wiederum ein Blick auf die verschiedenen Bereiche des Mietmarktes und ihre mögliche Entwicklung:

Meiner Einschätzung nach wird kurzfristig der schon immer für Nachfrager sehr hart umkämpfte Markt der kleinen Wohnungen (1-2 Zimmer, 30-60 m², ca. 150 - 375,- EURO/kalt; abhängig von Grösse, Ausstattung und Lage) weiteren Auftrieb erhalten. Abgesehen von den üblichen Nachfragern (Berufseinsteiger, Pendler, Schüler, Singles etc.) wird voraussichtlich eine grosse Anzahl von Bundeswehrangehörigen (die aufgrund der begrenzten Kapazitäten des Standortes) nicht mehr in der Kaserne übernachten können/dürfen, dieses Segment zu einem noch klarer definierten Vermietermarkt werden lassen. Dem Mietpreisanstieg dürften natürlich trotzdem natürliche Grenzen gesetzt sein - diese Wohnungen sind begehrt weil sie günstig sind ! Überschreiten Sie mit den Gesamtkosten (Kaltmiete + Neben-/Betriebskosten) eine entsprechend ihrer Kriterien (s.o.: Grösse, Ausstattung, Lage) gegebene Grenze, gehören sie logischerweise nicht mehr zu dieser begehrten Kategorie. Jetzige und zukünftige Eigentümer profitieren eher von anderen sich hieraus ergebenden positiven Aspekten dieser Anlageform: z.B. werden veraltete Küchen- und Badeinrichtungen eher akzeptiert (als z. B. bei für Familien geeigneten Immobilien), selbst bei in diesem Segment tendenziell
grösserer Fluktuation (häufigerer Mieterwechsel) ist die Gefahr des Leerstandes /Mietausfalles sehr gering, da die Nachfrager (also die neuen Mieter) oft keine Kündigungsfrist einzuhalten haben und auch weniger angesagte Stadteile oder dörfliche Randlagen erhalten ihre Chance auf gute Vermietbarkeit - wenn denn der Preis stimmt. Kurzum: In diesem Marktsegment können schon jetzt gute Renditen erzielt bzw. angestrebt werden - auch mit möglicherweise etwas veralteten Objekten, ohne wie die Eigentümer anderer Vermietungsobjekte gezwungen zu sein, zu investieren - ohne dafür letztendlich höhere Erträge zu erzielen. Hier wird sich kurz- bis mittelfristig auch der Neubau entsprechender Anlagen lohnen - wenn sie denn genau auf die o.g. Bedürfnisse des Marktes hin konzipiert sind. Alternativ könnte auch der - derzeit regional nur im ”Nischensektor” vertretene - Markt für die Branche ”Zimmervermietung/günstige Pension etc.” von dieser Entwicklung profitieren und demzufolge wachsen.

Durch die weitere Verknappung dieses Segments bekommen zudem allein lebende ”Hartz 4”-Empfänger zunehmend Probleme, eine geeignete/bezahlbare Wohnung zu finden. Die von der Behörde vorgegebene Obergrenze liegt hier bei EUR 350,-/warm und müsste - mit Blick auf die regionale Situation - erhöht werden. Der i.d.R. wirtschaftlich orientierte Vermieter (und es ist sein gutes Recht bei der Auswahl des Mieters wirtschaftliche Aspekte in den Vordergrund zu stellen) wird sich im Zweifelsfall eher für einen Bewerber mit festem Beschäftigungsverhältnis entscheiden. Eine Entwicklung, die im schlimmsten Fall - in die - zumindest zeitweise - Obdachlosigkeit führen kann und somit gesellschaftspolitisch sicherlich von Niemandem gewünscht wird. Erschwerend hinzu kommt, dass sich diese Bevölkerungsgruppe in den meisten Fällen auch keinen Makler leisten kann und somit die Chance auf eine erfolgreiche Wohnungssuche weiter verschlechtert wird.

Grössere Einheiten im Geschosswohnungsbau (3-5 Zimmer, ca. 65 - 100 m², 370 - 650,- EUR/kalt) hatten es in den letzten Jahren und haben es auch jetzt nicht leicht. Wer möglichst günstig wohnen möchte, greift zur kleineren Einheit und auf der anderen Seite ist oft für das gleiche Geld oder nur wenige Euro mehr schon ein Reihen- oder Doppelhaus anzumieten, welches aufgrund des eigenen Einganges, des Gartens/der Terrasse - somit also des persönlichen Freiraumes usw. - i.d.R. ein Mehr an Wohnqualität verspricht. Der bereits bestehende - und sich weiterhin verstärkende - Mangel an kleinen Einheiten könnte jedoch auch hier zu einer erhöhten Nachfrage führen: Wohn- und Kleinstwohngemeinschaften (2 Personen - sich oft auch aus den Kreisen der Bundeswehrangehörigen rekrutierend ) werden sich aus Mangel an Alternativen (1-2-Zi.-Whgen) möglicherweise immer öfter für diese Wohnungsgrössen entscheiden.

Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Freistehende Einfamilienhäuser sind derzeit günstig wie schon lange nicht mehr. Hier hat sich der Weggang der gut und gerne zahlenden Niederländer - mit bis zu ca. 30 % weniger Kaltmiete - am deutlichsten bemerkbar gemacht. Andererseits vermieten sie sich bei nunmehr marktkonformen Mietzinsen (z.B. Reihenhaus, ca. 105 m², 4 Zimmer, ca. EUR 450,--500,-/kalt bzw. neuwertige DHHälften, ca. 115 - 130 m², 4-5 Zi., ca. EUR 500 - 625,- oder freistehendes EFH, ca. 125 - 160 m², ca. EUR 550,- - 700,-) verhältnismäßig gut. Dies liegt u.a. vor allem an zuziehenden, jungen Familien aus dem Bereich der Bundeswehrangehörigen, als auch an einheimischen ”Aufsteigern” aus dem 3-5-Zi.-Segment des Geschosswohnungsbaues - eben wg. dem deutlich kleiner gewordenen Differenzbetrag. Nachfragerseits werden hier ein halbwegs modernes Bad und eine vernünftige EBK (beides sollte jedoch in den zuvor genannten Kaltmieten bereits enthalten sein !) als Standard vorausgesetzt - anders als z.B. Bodenbeläge, deren Anschaffung und Verlegung der Mieter oftmals auf seine Kosten übernimmt. Angebot und Nachfrage halten sich derzeit annährend die Waage und dies dürfte aufgrund der allmählich aus den Verträgen mit dem Bundesvermögensamt zurückfliessenden Einheiten auch - zumindest mittelfristig - so bleiben.

Am Rande hierzu eine Überlegung für Anleger - betreffend das Verhältnis des eingesetzten Kapitals zum Erlös: Eine 1-Zi.-Whg. in mittlerer/guter Lage kostet ca. EUR 30.000,- und ich erhalte ca. EUR 225,- Kaltmiete (also p.a. EUR 2.700,- - demzufolge entspricht der Kaufpreis ca. dem 11,10-fache der Jahresmiete); eine DHHälfte in gleicher Lage bekommt man für ca. EUR 130.000,- und erzielt EUR 500,- mtl. (p.a: EUR 6.000,-, Kaufpreis = ca. der 21,70-fache Jahresmietzins). Zudem wird bei der kleinen Einheit im Zweifelsfall - z.B. aus Gründen der Liquidität - eine deutlich einfachere und schnelle Verwertbarkeit gegeben sein. Strebt man durch den Erwerb und die Vermietung einer Immobilie jedoch aus steuerlichen Gründen ”einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung” an - dann mag möglicherweise auch die im o.g. Beispiel genannte DHHälfte im Einzelfall vorerst lukrativ erscheinen.
Ich persönlich bin der Ansicht, man sollte aus steuerlichen Gründen weder heiraten noch eine Immobilie erwerben - eine Anlageimmobilie sollte ”sich rechnen”. Dafür ist sie traditionell gedacht und auch dann sind in den meisten Fällen - insbesondere, wenn das zum Kauf eingesetzte Kapital aus Fremdkapital besteht - durchaus noch steuerliche Vorteile zu erzielen.

Die Vermarktung gewerblicher Mietobjekte gestaltet sich nach wie vor schwierig, auch wenn sich in den letzten 6-10 Monaten die Situation etwas entschärft hat. Selbst dem am Markt nicht interessierten Bürger ist zwischenzeitlich aufgefallen, dass sich z.B. der Leerstand in der Fussgängerzone verringert hat. Trotzdem wird der Vermieter/Eigentümer eines leerstehenden Büros / einer Praxis / eines Ladenlokals merken, dass der Kreis potentieller und seriöser Interessenten sehr klein ist. Etablierte und gut gehende Unternehmungen haben bereits ”ihren Platz” und Neugründungen - mit erfolgsversprechendem Konzept und dem nötigen Kapital für die möglicherweise schwierige Anfangsphase - sind leider selten. Wie auch Anfang 2006 empfehle ich bereits bestehenden Unternehmen die Gunst der Stunde zu nutzen - wenn denn der geforderte Mietzins und/oder die Lage bzw. die Grösse der jetzt angemieteten Gewerbeimmobilie den tatsächlich gewünschten Voraussetzungen/Konditionen nicht (mehr) entspricht. Diese - für den Nachfrager - positive Situation wird möglicherweise nicht mehr lange anhalten, wenn auch Filialisten, Franchisegeber und grössere Ketten den Standort aus den oben ausgeführten Gründen immer mehr für sich entdecken.

Der Energie-Pass kommt……. Spricht man über Miete/Vermietung - und natürlich auch Verkauf - so ist der Gedanke an die Nebenkosten - und neuerdings auch den ”Energiepass” - nicht mehr weit. Die zuerst genannten beeinflussen mehr und mehr auch die realistisch zu erzielenden Kaltmieten, denn der Mieter hat nur eine bestimmte Gesamtsumme (Kaltmiete + Nebenkosten) zur Verfügung , zumindest wenn er seinen Lebensstandard (z.B. im Hinblick auf die Anschaffung div. -nötiger oder oftmals auch unnötiger- Konsumgüter, Urlaube etc.) weiterhin aufrechterhalten möchte. Der weitere - und wohl unaufhaltsame - Anstieg der Nebenkosten , seien sie durch steigende Energiepreise, höhere Abfall-/Entsorgungsgebühren und/oder gestiegene Kosten im Bereich Wartung, Modernisierung und Reparatur (die ggf. teilweise ebenfalls auf Mieter - zumindest partiell - umgelegt werden können), wird nicht kurz- aber mittel- und langfristig zu sinkenden Kaltmieten führen. In diesem Zusammenhang ist der Energiepass ein viel diskutiertes und oft angesprochenes Thema. Wurde seine Einführung auch bereits zweimal verschoben, so steht diese nun doch unmittelbar bevor. Viele Immobilienbesitzer werden ihn - zumindest nach den derzeit geltenden Bestimmungen - auch in Zukunft nicht benötigen: z.B. die Bewohner der eigengenutzten Immobilie, die weder verkauft noch vermietet werden soll. Anders sieht es bei dem Verkauf und der Neuvermietung einer Immobilie aus; hier ist der Energiepass ”auf Verlangen” dem Käufer bzw. Mieter vorzulegen. Der Verkäufer bzw. Vermieter ist hierzu verpflichtet, was bedeutet, dass er - in den o.g. Fällen (Neuvermietung oder Verkauf) - einen solchen Energiepass von einer geeigneten Person oder Institution erstellen lassen muss und hierfür auch die Kosten zu tragen hat. Anders als die Energiesparverordnung zwingt er den Eigentümer jedoch zu keiner Veränderung/Verbesserung (im Hinblick auf den Energieverbrauch) seiner Immobilie - sie wird durch den Pass lediglich entsprechend eingestuft, so dass der potentielle Käufer oder Mieter diesen Umstand in seine Entscheidung mit einfliessen lassen kann.

Die Bedeutung dieses Umstandes und die Auswirkungen werden meiner Ansicht nach derzeit deutlich überschätzt: Wer ein ”altes” Haus erwirbt/mietet (das gleiche gilt für Wohnungen), war sich auch in den letzten Jahren i.d.R. über eine baujahrbedingte mangelhafte (nach heutigen Massstäben) Isolierung im Klaren. Dies wird normalerweise ja auch in der Kauf-/Mietpreisfindung berücksichtigt. Zu diesem Thema sei auch noch anzumerken, dass der Qualität der Immobilie (gleich welcher Art - allerdings nur im Hinblick auf die verbrauchsorientierten Nebenkosten) nur die Heizkosten anzulasten sind: egal wie alt die Wasserrohre oder die Elektroleitungen sind - der Verbrauch hängt in der Hauptsache von den Lebensgewohnheiten der Bewohner und der Art und Nutzung der angeschlossenen Geräte ab. Und selbst der Verbrauch von Energie zum Zwecke der Beheizung und der Warmwasseraufbereitung unseres Vormieters/Voreigentümers kann nur eine grobe Richtung vorgeben, oder wollen Sie ermessen /bzw. erfragen, wie oft und wie lange dieser warm geduscht/gebadet hat, wie lange er abends aufbleibt, wann er aufsteht, wie er das Prinzip von ”richtig heizen und lüften” begriffen hat und ob er sich an kalten Winter-/Herbstabenden lieber einen dicken Pullover aus dem Schrank holt oder einfach die Heizung höher stellt. Seriöse Vermieter/Verwalter/Makler/Verkäufer haben auch in der Vergangenheit offen und ehrlich über die voraussichtlich zu erwartenden Nebenkosten aufgeklärt, genauso wie Käufer/Mieter diese Kriterien bei Ihrer Entscheidung auch bisher berücksichtigt haben. Ein grösseres Problem - eher logistischer Art - könnte darin bestehen, dass demnächst innerhalb kürzester Zeit unzählige Energiepässe ausgestellt werden müssen.

Durch die nunmehr tatsächlich bevorstehende Einführung des Energiepasses tauchen jedoch in jedem Fall für alle Marktteilnehmer Fragen auf. Wir können Ihnen auf die wichtigsten Antworten geben und machen dies auch gern. Rufen Sie einfach an - eine kostenlose Dienstleistung Ihres Maklers vor Ort ! Eines schon vorab: Vor dem 01.07.08 ist kein Vermieter/Verkäufer verpflichtet einem Miet- oder Kaufinteressenten den Energiepass vorzulegen.

Tierhaltung bei Vermietung: Ja oder Nein ? Hier gehen die Meinungen deutlich auseinander. Vom ”Haustiere kein Problem” bis zu ”auf keinen Fall” gibt es hier vermieterseits alle denkbaren Varianten wie ”wenn alles andere stimmt vielleicht ein kleiner Hund” oder ”Katze ja - Hund nein”. Wie auch immer man zu Haustieren steht - ob man sie (wohl überlegt angeschafft und artgerecht gehalten) als Bereicherung des menschlichen Lebens ansieht oder als ”Zerstörer” von Türen, Treppen und des Hausfriedens fürchtet - hier sollte man die individuellen Umstände berücksichtigen und keinesfalls pauschal entscheiden. Ich habe zu viele Haushalte mit mehreren Tieren gesehen, in denen man ”vom Boden essen konnte” und andere ohne Tierhaltung, die man aus hygienischen Gründen nie wieder betreten möchte ! Ein kompetenter Makler/Vermittler wird die angestrebte Form der Tierhaltung im Mietobjekt durch den Interessenten entsprechend hinterfragen, werten und Sie als Vermieter kompetent beraten bzw. seine Empfehlung aussprechen.

Zum Schluss eine Überlegung in eigener Sache……
Spricht man über bzw. denkt man an den Immobilienmarkt, so ist auch der Makler - als sein bester Kenner , Schnittstelle und Vermittler zwischen den nach unterschiedlichen Zielen strebenden Marktteilnehmern - nicht fern. Mir liegen hierzu keine Zahlen vor, aber meinem subjektivem Empfinden nach sind Angebote ”von privat” - sei es Verkauf oder Vermietung - in den letzten Jahren weniger geworden. Dies liegt teilweise vielleicht daran, dass generell weniger Objekte am Markt sind, möglicherweise aber auch daran, dass immer mehr Verkäufer/Vermieter die Einschaltung eines Fachmannes als Vorteil empfinden. Hierfür gibt es genügend Gründe - einer sei hier ausgeführt:

Alles beginnt mit einer realistischen, marktkonformen Preis-/Mietzinseinschätzung. Hier entscheidet sich oft schon, ob die Vermarktung der Immobilie erfolgreich sein wird. ”Kann ich auch” wird der kluge ”von Privat”-Verkäufer/Vermieter denken und Preise - seiner Ansicht nach - vergleichbarer Objekte in den örtlichen Zeitungen und natürlich heutzutage im weltweiten Netz recherchieren. Keine schlechte Idee - fatalerweise wird hierbei nur übersehen, dass diese Zahlen sehr oft lediglich die - möglicherweise unrealistischen - ”Wunsch”-Preise der Vermieter/Verkäufer widerspiegeln; des Weiteren: ”schreiben kann man viel” - die Realität vor Ort ist oft eine andere. Da kann man sich dann wunderbar dran orientieren und reiht sich brav in die Schlange der ”Unverkaufbaren” ein oder bekommt letztendlich den Mieter, der (nach 20 Absagen von seriösen Interessenten, die weil sie um über ihren Wert als ”gute Mieter” und um den Markt als solchen nach der Besichtigung von 4 oder 5 Objekten bereits besser Bescheid wissen als ihr Gegenüber) endlich die Wohnung/das Haus mietet, glücklicherweise keine Kündigungsfrist hat, somit sofort einziehen kann und das Objekt so toll findet, das er ”mindestens 20 Jahre bleiben wird”; Geld sei auch überhaupt ”kein Problem”. Hört sich gut an - sieht aber im Hinblick - zumindest auf ein für den Vermieter problemlos verlaufendes Mietverhältnis - nicht gut aus !

Während der Vermieter nunmehr zumindest zum vermeintlichen Ziel gelangt ist, sieht sich der überhöht anbietende Verkäufer mittlerweile gezwungen, seinen Preis das erste Mal zu reduzieren damit sich überhaupt endlich mal ”etwas tut”, sprich, mal jemand anruft. Es wird nicht selten beobachtet, dass solche Preissenkungen manchmal bis zu drei- oder viermal stattfinden, bis ein halbwegs realistischer Kaufpreis erreicht ist. Schnell sind hierbei 6, 9 oder auch 12 Monate vergangen/vergeudet - über den (Image-)Schaden den die so vermarktete Immobilie bei dieser Aktion genommen hat, wollen wir lieber nicht weiter nachdenken .

Beliebt ist auch die Kaufpreisfindung durch Ermittlung der für die eigenen Ziele benötigten Summe (”für eine Weltreise, den Kauf einer altersgerechten Eigentumswohnung oder einfach nur zur Ablösung meiner Verbindlichkeiten benötige ich EUR ”X” - also kostet das Haus EUR ”X”.). Ab und an findet man Angebote ganz ohne Preis. Das vermittelt dem potentiellen Interessenten dann das Gefühl, dieser (der Preis) sei so unverschämt hoch, dass der Käufer ihn gar nicht nennen mag. Ebenfalls lustig ist die - möglichst fett gedruckte - Headline ”VON PRIVAT”: Wenn diese Tatsache der grösste Vorteil des beworbenen Objektes ist…….. ; der so agierende Anbieter sollte sich vergegenwärtigen, dass eine wichtige Lebensentscheidung, wie der Kauf einer Immobilie, nicht in erster Linie eine Preisentscheidung ist. Natürlich sind den (meisten) Kaufinteressenten finanzielle Grenzen gesetzt - trotzdem wird kein vernünftiger Mensch eine Immobilie kaufen weil sie ”günstig” oder ”von privat” zu erwerben ist - wenn er aufgrund ihrer Ausstattung, Lage, Raumaufteilung etc. nicht davon ausgeht, sich hier langfristig wohl und letztendlich somit ”zu Hause” zu fühlen.

Der Makler - vorausgesetzt er kennt ”seinen Markt”- agiert seriös, ist an einem langfristigen erfolgreichen Aufbau seines Geschäftes und somit erst 2-rangig an seinem Vorteil in Bezug auf die einzelne Transaktion interessiert (sondern daran, zwei zufriedene Kunden zurückzulassen) - hingegen wird er aufgrund seiner Erfahrung (das Verkaufen/Vermieten ist sein tägliches Geschäft, er weiss nicht nur um die selbst vermittelten Objekte, sondern beobachtet auch ständig die Erfolge/Misserfolge seiner Mitbewerber und der privaten Anbieter) und seines Wissens um die klassische Wertermittlung einen Angebotspreis/eine Miete vorschlagen, hinter der sowohl er als aktiver ”Verkäufer” als auch sein Auftraggeber selbstbewusst stehen können, da sie wissen, eine ”gute Ware zu einem vernünftigen Preis” anzubieten. Eine gänzlich andere und bessere Basis für die früher oder später unweigerlich anstehenden Preis-/Konditions-Verhandlungen !

Kurzum: der erfahrene und wie im obigen Absatz beschriebene Makler wird u.a. das Risiko, an einen so genannten ”Mietnomaden” zu geraten, extrem minimieren und er wird vielen Verkäufern einen langen (für sie oft verständnislosen)”Leidensweg” ersparen.

Natürlich gibt es auch überaus professionelle agierende private Anbieter und entsprechend dilettantisch handelnde Makler - leider sind die o.g. Beispiele jedoch sehr häufig in dieser Form zu beobachten.

Bei der Entscheidung für einen Vermittler sollte man darauf achten, wie lange dieser bereits am Markt tätig ist, ob er dem Immobilienverband Deutschlands (”ivd”) angehört und der vielleicht beste Rat: Fragen Sie Verwandte, Freunde und Kollegen nach ihren Erfahrungen/ihrer Empfehlung - mittlerweile sollte fast jeder jemanden kennen, der schon einmal - in welcher Form und mit welchem Ergebnis auch immer - mit einem Makler zu tun hatte.

Fragen, Anregungen, Austausch……
Auch was diesen Marktbericht betrifft, stehen wir Ihnen natürlich wieder zwecks evtl. auftretender Fragen, Anregungen oder natürlich auch gerne zum konstruktiven Meinungs-/Erfahrungsaustausch gerne zur Verfügung. Zum Zwecke des Verständnisses empfehle ich die Lektüre der letzten beiden Situationsbeschreibungen - die entsprechenden Links finden Sie am Ende dieses Textes.