Realistische Marktwerteinschätzung Ihres Miet-/Kaufobjektes

Der erste und oft über den Erfolg entscheidende Schritt bei der Vermarktung einer Immobilie - sei es der Verkauf oder die Vermietung - ist die Einschätzung Ihres Objektes unter Berücksichtigung des örtlich gegebenen Marktes.

Dies kann niemand zuverlässiger als Ihr seriös vor Ort agierender Wohnungs- und Grundstücksmakler, denn es ist sein tägliches Geschäft!

- Ein zu hoch oder zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kann erhebliche finanzielle Verluste zur Folge haben sowie die Vermarktungszeit um ein Vielfaches verlängern.
- Der Mietinteressent, der bereit ist, einen eigentlich nicht marktgerechten Mietzins zu zahlen, hat hierfür seine Gründe und bereits nach kurzer Zeit bleiben möglicherweise die Zahlungen aus.

Im Rahmen unserer Tätigkeit als Grundstücks- und Wohnungsmakler schätzen wir den marktgerechten Mietzins bzw. den aktuellen Marktwert Ihres Objektes - bei anschließender Auftragserteilung - vollkommen kostenlos !

Auch ohne die Vermarktung durch uns haben Sie die Möglichkeit, eine Marktwertschätzung erstellen zu lassen. Diese kann für einen Käufer kurz vor dem Abschluss  eine Entscheidungshilfe sein oder auch in bestimmten Fällen - z.B. bei denen das Amtsgericht dem Verkauf zustimmen muss - hilfreich sein.  Als Makler kennen wir "unseren" Markt seit über 30  Jahren ; Jens Stegeberg ist zudem seit mehr als 15 Jahren als ehrenamtlicher Gutachter für den Gutachterausschuss (GAG) für Grundstückswerte tätig. Die Kosten für eine Marktwertschätzung (ohne Vermarktungsauftrag) richten sich nach dem Aufwand und sind somit individuell zu vereinbaren.

 

 

Das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnraum

ENDLICH SCHLUSS MIT DER ÜBLEN MAKLER-ABZOCKE

Kein Hauskauf ohne Eigenkapital” hört sich vernünftig an, oder.....?

Der Energiepass –Sinn und Unsinn einer EU-Verordnung

ORDENTLICHE DEUTSCHE FAMILIE SUCHT WOHNUNG ODER HAUS…..

 

Das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnraum

Seit dem 01. Juni diesen Jahres greift es nun, das neue Gesetz: wer den Makler (zuerst) beauftragt muss auch die im Erfolgsfall zu zahlende Provision tragen. Klingt erst mal fair und logisch, denn so ist es ja auch in vielen oder fast allen anderen Branchen. Theoretisch kann also auch der Mieter den gewerblichen Vermittler mit der Suche einer für ihn passenden Immobilie beauftragen. Dem entgegen steht jedoch ein (schon länger geltender) Passus im Wohnraumvermittlungsgesetz, der besagt, dass der Makler nur Mietobjekte anbieten darf für die er vom Eigentümer/Vermieter eine Beauftragung erhalten hat. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter immer der Auftraggeber/Besteller ist und somit auch die Courtage zahlen muss. Die Idee zu diesem neuen Gesetz entstand offensichtlich aus einer - in vielen Gebieten - vorhandenen Knappheit an Wohnraum. Der Ausnutzung von hilflosen Mietern durch skrupellose, nichts für ihr Geld tuenden Maklern sollte Einhalt geboten werden. Dies wurde in vielen Medien, die leider oft nur durch gefährliches Halbwissen verfügen, entsprechend begrüsst und auch Bundesjustizminister Maas wurde nicht müde diesen abstrusen Plan zu verteidigen – obwohl er selbst bei der Vermietung seines privaten Wohnhauses gerne auf die ursprüngliche Regelung zurückgriff.. Vielleicht bringt es den verantwortlichen Parteien ja die eine oder andere Stimme bei der nächsten Wahl. Dies dürfte aber auch so ziemlich der einzige Vorteil dieser neuen, unverhältnismäßig in einen funktionierenden Markt eingreifenden Bestimmung sein. Die Schlangen von Mietwilligen vor zur Verfügung stehenden Wohnungen werden hierdurch nicht kürzer, die begehrten Wohnungen nicht mehr. Im Gegenteil: umso ungünstiger die Bedingungen werden, umso weniger Bürger werden sich zum Neubau von Mietwohnungen und/oder zur Investition in den Bestand motiviert fühlen. Als Makler „diente ich bisher zwei Herren“; der Vermieter vertraute mir sein Objekt an, der Mieter bezahlte mich. Es galt beider Interessen gerecht zu werden. Eine nicht ganz einfache Aufgabe – aber eben der klassische Job eines Maklers. Seit dem 01.06.2015 ist es mir faktisch verboten für einen Mieter tätig zu werden; zumindest im privaten Bereich (die Vermittlung von gewerblichen Räumen ist von der neuen Regelung ausgenommen). Viele meiner langjährigen Vermieter-Kunden haben sich entschlossen trotz der zusätzlichen Kosten weiterhin mit uns zusammen zu arbeiten. Aufgrund der aktuellen Situation auf dem hiesigen Mietmarkt ist es jedoch wahrscheinlich, dass die Kaltmieten entsprechend steigen. Letztendlich also ein tolles „Verbraucherschutzgesetz“, welches den Mieter zwingt - brav in monatlichen Raten durch die gestiegene Miete – für eine Dienstleistung zu zahlen, die er per Gesetz nicht mehr in Anspruch nehmen darf. Ein trauriges Ergebnis des populistischen Stimmenfangs der verantwortlichen Politik. Bleibt vorerst nur mit der aktuellen Situation bestmöglich umzugehen und auf die Vernunft der Karlsruher Richter zu hoffen, wenn sie in absehbarer Zeit über die Rechtmässigkeit des neuen Gesetzes zu entscheiden haben: als Makler und Vermieter sowieso – aber eben auch als Mieter würde ich mir daher eine Rückgängigmachung oder zumindest sinnige Nachbesserung wünschen.

"Land&Leben", Ausgabe 04/2015.

 

„ENDLICH SCHLUSS MIT DER ÜBLEN MAKLER-ABZOCKE“

So oder ähnlich war es Ende letzten Jahres – im gewohnt informativen und sensiblen Stil – in der allseits bekannten „Bild“ zu lesen. Was steckt dahinter? Aufgrund der Wohnungsnot in den Ballungsräumen (und auch hier bei uns; wenn auch nicht im gleichen Umfang wie z.B. in HH) und den damit verbundenen Warteschlangen bei der Besichtigung von Wohnungen kam die Hamburger SPD auf die glorreiche Idee, hierfür einen Sündenbock aufzutun, dessen Verunglimpfung zudem ein effizientes Mittel beim populistischen Stimmenfang für die bevorstehende Bundestagswahl war.
Der Auftraggeber – also der „Besteller“ – solle in Zukunft per Gesetz eine evtl. Maklerprovision bei Vermietungen zahlen. In der „Bild“ und überhaupt wurde daraus schnell und fälschlicherweise abgeleitet „der Vermieter muss (in jedem Fall) den Makler bezahlen“. Was natürlich Unsinn ist, da genauso gut der Mieter Auftraggeber bzw. Besteller des Maklers sein kann – und auch sein wird (!), wenn das Gesetz denn kommt.
Abgesehen davon sollten sich die verantwortlichen Politiker lieber an den eigenen Riechkolben fassen, wenn es um die Ursachen der nun fehlenden Behausungen geht: die Abschaffung steuerlicher Anreize beim Bau von Wohnungen, der Wegfall der Eigenheimzulage und Mietrechtsgesetze, die – zumindest gefühlt – fast immer zu Ungunsten des Vermieters ausfallen. Hier besonders ärgerlich die für den normalen Bürger nicht mehr zu durchschauenden Regelungen bei den Schönheitsreparaturen sowie der Umstand, dass ein Vermieter durch einen einzigen Mietnomaden immer noch finanziell ruiniert werden kann und der Gesetzgeber ihn hierbei vollständig im Stich lässt.
Ja – darum haben so viele, die es könnten, geradezu „Angst vorm Vermieten“, darum wird deutlich weniger gebaut als eigentlich nötig wäre und deshalb stehen in Hamburg lange Schlangen vor den wenigen Wohnungen. Wir Makler haben kein Interesse an einer Wohnungsknappheit – wir könnten viel mehr verdienen, wenn wir ALLEN Interessenten ein Objekt vermitteln könnten –und nicht nur EINEM.
Nach 20 Jahren weiss ich, was Makler für ihre Kunden tun und wofür sie ihr Geld bekommen. Ich bin daher überzeugt, dass auch in Zukunft viele vernünftige und seriöse Mietinteressenten unsere Dienstleistung gerne in Anspruch nehmen werden – auch wenn dies nach wie vor mit der Zahlung einer Provision verbunden sein wird.
Wer meint, diese (die Provision) sei „leicht verdient“, der kann es ja jederzeit selbst ausprobieren. Noch immer sind die Zugangsvoraussetzungen für diesen Beruf (leider) sehr niedrig.
Und der, der uns wirklich einfach nur für „üble Abzocker“ hält, hat es doch auch gut: er ruft uns einfach nicht an und schon hat sich das Problem erledigt. Wenn doch alles im Leben so einfach wäre…..
    
Jens Stegeberg, Makler

 

“Kein Hauskauf ohne Eigenkapital” hört sich vernünftig an, oder.....?

Oben genannte Weisheit hört man immer wieder. Auch in der Presse erscheinen ab und an Beiträge mit dieser Kernaussage. Alles andere (also die Finanzierung ohne Eigenkapital) wird als “leichtsinnig” oder geradezu unseriös dargestellt. Meine Meinung hierzu? Angesichts der derzeitigen Zinsen, der regionalen Marktsituation sowie der Kaufpreise und Mieten ist dies oftmals ein Rat, wie er schlechter wohl nicht sein könnte. Dies wird jedem, der etwas rechnen kann, schnell klar. Nehmen wir die typischen Käufer (Paar, Anfang/Mitte dreißig, 2 Kinder, wohnen in gemieteter DHHälfte) als Beispiel. Fam. “Beispiel” ist hier zu Hause, fühlt sich wohl, die Kinder gehen zum Kindergarten/zur Schule, der/die Arbeitsplätze sind sicher – ein Haus zu kaufen ist der nächste logische Schritt. Leider ist – aus welchen Gründen auch immer – kein Eigenkapital vorhanden. Also welches ansparen? Fam. Beispiel verfügt über ein gutes Einkommen und eiserne Selbstdisziplin, egal ob Auto oder WaMa kaputt, egal ob urlaubsreif oder ob der neueste Flachbildschirm lockt.... – es werden jeden Monat € 500,- zur Seite gelegt, 84 Monate lang – das sind SIEBEN Jahre, dann sind ca. € 42.000,- gespart. Dies entspricht ca. 30 % des ungefähren Preises für ein gebrauchtes Einfamilienhauses bzw. eine Doppelhaushälfte (ca. 140.000,- €). Das kommt natürlich nicht ganz hin, weil Zinsen und Zinseszins den Gewaltakt etwas beschleunigen – wir lassen für diese grobe Kalkulation jedoch auch die Inflation, steigende Kaufpreise und Mieten aussen vor, die letztendlich in der Realität wohl noch bedeutsamer sein werden als die derzeitigen Guthabenzinsen. Nicht unberücksichtigt lassen können wir die in den sieben Jahren gezahlte Kaltmiete: € 625,- x 12 x 7 = € 52.500,-. Uups?! Monatlich hat Ehepaar Beispiel €1.125,- (Sparrate + Kaltmiete) aufgebracht. Wäre vor sieben Jahren (also jetzt) für € 140.000,-, 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung gekauft worden, so hätte der mtl. Aufwand bei ca. € 640,- gelegen!!!! Ein Teil des Kredites wäre getilgt, Beispiels hätten im eigenen Heim bereits sieben Jahre lang mehr Lebensqualität genossen und vermutlich schon von der ersten Preissteigerung ihrer Immobilie profitiert. Sollten Sie sich in einer ähnlichen Situation wie Fam. Beispiel befinden, sprechen Sie mit Ihrer Bank oder Sparkasse. Auch hier sitzen Leute die rechnen können – daher werden hier seit vielen Jahren 100- und sogar 110%-Finanzierungen begleitet – wenn denn die persönlichen (Einkommens-)Umstände stimmen. Und den Nächsten, der Ihnen mit der Eigenkapital-Nummer kommt, den fragen Sie, was um Gottes Willen Sie ihm denn angetan haben. Oder Sie bringen ihm das Rechnen bei.

"Land & Leben", Ausgabe Februar/März

 

Der Energiepass –Sinn und Unsinn einer EU-Verordnung

Eine Zeit lang war er in aller Munde – nämlich im Jahr vor seiner Einführung ! (Fast) jeder Mieter und Verkäufer fragte nach ihm – müsse doch vorliegen, oder ? Nein – die wirkliche Einführung erfolge erst 2009. Und kurioserweise wurde er von da an – zumindest in unserer Region – immer unbedeutender. Obwohl die Gesetzeslage ist eindeutig: Jeder, der seine Immobilie dem Markt zuführt – egal ob zum verkaufen oder vermieten – muss ihn auf Verlangen des jeweiligen Interessenten diesem vorlegen. In der Realität sieht es jedoch so aus, dass sehr viele – zumindest private Anbieter – über kein entsprechendes Dokument verfügen und andererseits auch kaum noch ein Suchender danach fragt. Es gibt zwei Arten von Energiepässen: den bedarfsorientierten und den verbrauchsabhängigen. Mit letzterem genügt man bereits den gesetzlichen Anforderungen, er wird lediglich aufgrund des tatsächlichen Verbrauches der letzten drei Jahre (z.B. vom Energieversorger) ausgestellt und sagt somit eigentlich fast nichts aus – ausser eben was in der Immobilie in den letzten drei Jahren an Öl oder Gas verbraucht wurde. Da dies zum einen auch vorher schon oft bekannt war und zum anderen auch nicht wirklich weiterhilft (weil beim tatsächlichen Verbrauch die Dämmung/die Energieeffiziens des Gebäudes lediglich ein Aspekt von vielen ist; hinzu kommen persönliche Gewohnheiten/Vorlieben, die Dauer der Anwesenheit der Bewohner, die Anzahl der Bewohner usw.), ist die Bedeutung für Käufer/Mieter relativ gering und somit wird mittlerweile auch seltenst nach dem Pass gefragt. Dieser Umstand kann in vielen Fällen auch von Vorteil sein, denn wer in den letzten drei Jahren seinen 220 m²-grossen 75er-Winkelbungalow nur sporadisch bewohnt hat und in der übrigen Zeit lieber zum Norweger-Pullover und zur Wolldecke gegriffen hat als zum Thermostat der Heizung, der kann dem Käufer/Mieter einen attraktiv erscheinenden Pass vorlegen. Vertraut dieser wiederum auf dieses “offizielle” Papier, so kann er ggf. späterhin eine böse Überraschung erleben .... – und letztendlich Niemanden dafür haftbar machen: Der Pass wurde korrekt – gemäss den Bestimmungen – erstellt. Fazit: Der bedarfsorientierte Energiepass (hier werden Schwächen der Immobilie und deren Beseitigung individuell aufgezeigt) kann im Einzelfall Sinn machen. Beim verbrauchsabhängigen Pass, wenn er denn vorhanden ist und man dran denkt danach zu fragen: kann man ja x draufgucken – kann man auch lassen.

"Land & Leben"

 

 

ORDENTLICHE DEUTSCHE FAMILIE SUCHT WOHNUNG ODER HAUS…..

Tipps für Immobilienanleger und solche, die es werden wollen. Von großer Bedeutung ist sowohl die Entscheidung für das geeignete Objekt als auch die Auswahl des richtigen Vertragspartners/Mieters.

Wie in der letzten Ausgabe von „Land & Leben“ erläutert, macht die Anlageform „Immobilie“ – zumindest in unserer Region - derzeit durchaus Sinn und verspricht eine positive Entwicklung des eingesetzten Kapitals – sei es vorhanden oder geborgt. Ein immer wieder gehörtes Argument dagegen ist die Befürchtung, an einen „schlechten“ (nicht zahlenden und/oder die Mietsache unsachgemäß behandelnden) Mieter oder gar an einen sogenannten Mietnomaden zu geraten. Diese Gefahr dürfte bei dem Texter des o.g. Mietgesuches – wie es kürzlich in der regionalen Presse zu lesen war - ja wohl nicht bestehen… oder? Wort für Wort objektiv betrachtet klingt es vielversprechend: „ordentlich“ ist toll und ein Deutscher zu sein ist schließlich auch keine Schande. „Gefühlt“ kommt es dann doch etwas anders rüber und lässt Raum für mannigfaltige Interpretationen: sind denn „Nichtdeutsche“ grundsätzlich unordentlich? Oder vielleicht sogar nicht alle Deutschen ordentlich? Welche Probleme könnten auftauchen, wenn die Nachbarn meines neuen Mieters (die möglicherweise auch meine Mieter sind) seinem Anspruch an Ordentlichkeit nicht genügen oder zur gar nicht so kleinen Gruppe unserer ausländischen Mitbürger gehören? Vermietet man nicht gerade ein Bauernhaus in Alleinlage, so ist ein etwas weltoffenerer und toleranterer Mieter wohl vielleicht doch die bessere Wahl, um Schwierigkeiten und Ärger vorzubeugen. Denn Streit unter Nachbarn (mit Beteiligung einer meiner Mieter) wird in der Regel früher oder später auch mich als Vermieter in der einen oder anderen Weise tangieren.

Sie sollten bei der Suche nach einem „guten“ Mieter jegliches Schubladendenken und bis zu einem gewissen Grad auch persönliche Vorlieben bzw. Antipathien außen vorlassen und die Aufgabe soweit als möglich pragmatisch/rationell angehen. Mag man z.B. selbst keine Hunde, so sollte dies nicht dazu führen, dass man einen ansonsten perfekten Interessenten ablehnt und sich für einen anderen ohne Hund entscheidet, der dann die Wohnung verwüstet und seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt. Womit natürlich nicht gesagt werden soll, dass Menschen ohne Hund dies normalerweise tun….

Andersherum sollte die Tatsache, dass der Bewerber das gleiche Auto wie ich fährt, dem gleichen Hobby nachgeht oder zufällig im gleichen Land (in diesem Falle also Deutschland) geboren ist, nicht zu einem übertrieben schnellen Vertrauensverhältnis führen. Wichtig ist vielmehr: was bewegt den Mieter zum Wechsel (z.B. beruflich bedingt oder alte Wohnung zu groß/zu klein)? Muss der Interessent eine Kündigungsfrist für das alte Objekt einhalten und wenn nicht, warum nicht? Kann mein neuer potentieller Mieter Referenzen (im besten Falle seinen jetzigen Vermieter) angeben? Habe ich das Gefühl, mich mit ihm verständigen zu können – auch wenn es einmal Probleme geben sollte? Stimmt die „Chemie“? Wenn Haustiere vorhanden sind, wie stellt er sich die Haltung vor? Soll der Hund z.B. den Tag alleine in der Wohnung verbringen? Die alte Weisheit „Wer nicht fragt bleibt dumm“ gilt auch bei der Auswahl eines Mieters in besonderem Maße. Anhand der Antworten machen Sie sich dann ein möglichst umfassendes Bild. Um sicher zu gehen, werden Sie zudem einige der Antworten auf ihren Wahrheitsgehalt überprüfen – also z.B. den Vorvermieter kontaktieren. Dies natürlich nur mit Zustimmung des Interessenten. Wird Ihnen diese verweigert… - nun ja, dann sparen Sie die Telefonkosten und suchen weiter nach einem geeigneten Partner. Aufgrund des - vorsichtig ausgedrückt - leichten Ungleichgewichtes in der Gesetzeslage zu Ungunsten des Vermieters verfügen Sie vor Zeichnung des Mietvertrages über deutlich mehr Optionen als jemals danach. Diese Phase gilt es bestmöglich zu nutzen. Sollte Ihnen dies zu umständlich /zu unangenehm sein oder haben Sie nicht die nötige Zeit, so überlassen Sie die Vermietung am besten einem professionellen Vermittler/Makler. Diese Dienstleistung ist für Sie als Vermieter normalerweise kostenlos.

Die Suche nach einem Mieter ist für Sie kein Thema? Sie haben noch gar keine zu vermietende Immobilie? Das ist schade, denn Sie leben in Zeven und Umgebung in einer wirtschaftlich sehr gut gestellten Region mit niedrigen Arbeitslosenzahlen und der begründeten Hoffnung auf eine weiter steigende Bevölkerung. Im Gegensatz zu anderen Anlage-/Altersvorsorgemodellen ist die Immobilie weitestgehend inflationsstabil – bzw. profitiert vielleicht noch daraus – und kann z.B. nie komplett vernichtet werden bzw. ist dann entsprechend versichert. Und vor allem: „Wohnen“ muss jeder, immer, jeden Tag! Sie halten also eine Ware vorrätig, die gleich nach Wasser und Lebensmitteln das nächste Grundbedürfnis des Menschen erfüllt. Kann nicht ganz schlecht sein, oder?

Bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie bei der Mietersuche: Lassen Sie sich nicht von eigenen Wünschen leiten: wenn sie z.B. „in dieser Gegend“ nicht wohnen möchten, ist dies kein Indiz dafür, dass diese Immobilie nicht mittel- oder sogar langfristig mit einer guten Rendite vermietbar sein wird. Letztendlich werden Sie Eigentum in nicht so angesagten Gebieten ja auch deutlich günstiger erwerben können als da, wo jeder wohnen möchte. Vergessen Sie Gedanken wie „ich bade nie – eine Dusche reicht vollkommen aus“. Sie können es zu Hause machen, wie sie wollen – jetzt geht es darum zu wissen, was die meisten Ihrer potentiellen Mieter möchten. Ihr Mietobjekt muss kein Palast sein, um gut und nachhaltig vermietbar zu sein. Und die geringere Mieteinnahme zu Top-Lagen wird durch den günstigeren Kaufpreis in vielen Fällen mehr als ausgeglichen. Der oft gehörte Rat bei Immobilienentscheidungen „Lage, Lage, Lage“ stimmt so nicht mehr oder zumindest nicht immer. Grund hierfür sind u.a. die schnellere Veränderung von Rahmenbedingungen wie z.B. die Höhe der „Hartz 4“-Empfängern zugestandenen Mietkosten oder auch generell die Tatsache, dass die „Arm/Reich-Schere“ immer weiter auseinanderklafft. Entscheidend sind Preis, Vermietbarkeit, baulicher Zustand und eine realistische Prognose für die Zukunft!

Als Vermieter werden Sie zum Unternehmer/Kaufmann – wenn Sie es denn nicht schon sind - und sollten dementsprechend professionell agieren. Der menschliche Aspekt in dieser „sehr klein gewordenen Welt“ sollte jedoch nie vergessen werden und daher würde ich selbst auf die anfangs erwähnte Suchanzeige wohl eher lieber nicht reagieren. Muss man auch nicht – Wohnraum ist knapp und dieser Umstand wird sich in den nächsten Jahren aller Wahrscheinlichkeit nach noch verstärken. Mitbürger, die bereits vermieten, werden Ihnen dies bestätigen – fragen Sie einfach x nach!

"Land & Leben"

 

 

 

 

 

Ihre Immobilie in Zeven oder Umgebung soll gut und seriös vermietet werden?

Kontaktieren Sie uns unverbindlich. Wir übernehmen für Sie die komplette Abwicklung von

• einer realistischen Mietzinseinschätzung
• und der Durchführung von Besichtigungen
• über die Auswahl geeigneter Mieter
• bis hin zur Gestaltung des Mietvertrages

Nutzen Sie unsere Erfahrung im Vermietungsbereich zu Ihrem Vorteil: Im Zweifelsfall raten wir Ihnen eher zu einem Monat „Leerstand“ als zur Vermietung „um jeden Preis“. Die wirtschaftlichen Schäden durch einen sich nicht vertragskonform verhaltenden Mieter können immens sein – darum gilt gerade in diesem Bereich „Sicherheit hat Priorität“.

Anders als in der Vergangenheit ist es uns aufgrund der Gesetzeslage (ab Mitte 2015) nicht mehr möglich, unsere Vermittlungsprovision dem Mieter in Rechnung zu stellen. Unsere o.g. Dienstleistung ist somit nun für Sie als Vermieter provisionspflichtig - für die Vermittlung berechnen wir Ihnen die 2-fache mtl. Kaltmiete (inkl. 19% Mwst.).

Bei Gewerblichen Vermietungen verfahren wir wie bisher - hier ist unsere Tätigkeit für den Vermieter provisionsfrei.

Am Anfang steht eine realistische und marktkonforme Marktwert-Einschätzung. Sich in Zeitungen und im Internet an den Preisen anderer Anbieter zu orientieren, ist oft der erste Schritt zu einer nicht optimalen Vermarktung. Mit unserer über 30-jährigen Erfahrung - hauptsächlich im Bereich gebrauchter Immobilien - sind wir Ihr erster Ansprechpartner für Zeven, Selsingen, Sittensen, Tarmstedt und Umgebung. Unsere Einschätzung erfolgt für Sie vollkommen kostenlos und unverbindlich - erst nach einer ausführlichen Beratung entscheiden Sie, ob wir Ihr professioneller Partner beim bestmöglichen Verkauf Ihrer Immobilie werden. Durch die Neuregelung der Maklerprovision (Ende 2020) bedingt, zahlen Sie als Verkäufer nunmehr die Hälfte unserer Courtage - also 3,57 % (incl. aktueller MwSt.) des Kaufpreises; jedenfalls wenn es sich bei Ihrem Objekt um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. Selbstverständlich nur im Erfolgsfall - also wenn es zum Abschluss eines Notariellen Kaufvertrages kommt. Der Gesetzgeber möchte mit dieser Regelung die Nebenkosten des Immobilienkaufs reduzieren.  Ob dies gelingt ist mehr als fraglich: auf einem Markt wie dem derzeit gegebenen ("Verkäufermarkt") wird der Eigentümer nur schwer der Versuchung widerstehen können, seinen Anteil an der Provision im Vorfeld bei der Preisgestaltung zu berücksichtigen. Durch die nun - in den meisten Fällen - vorgeschriebende Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer wird noch einmal ganz deutlich, dass wir als Mittler für beide Parteien tätig sind. Erklärtes Ziel unserer Tätigkeit ist die Beurkundung eines marktkonformen - und somit fairen - Kaufpreises. 

Egal ob...

• Ein-/Mehrfamilienhaus
• Doppel-/Reihenhaus
• Neu- oder Altbau
• Hof-/ Resthofstelle
• unbebautes Grundstück
• Hobby-/Naturgrundstück
• oder Gewerbeobjekt

... rufen Sie uns kostenlos und unverbindlich an – unsere langjährige Erfahrung vor Ort ist Ihr Vorteil. Wir übernehmen die komplette Abwicklung: Von der Kaufpreisfindung über die Besichtigung und Verhandlung bis hin zur Vorbereitung des Notariellen Kaufvertrages.

Durch eine realistische – der aktuellen Marktsituation angepasste - Kaufpreisforderung, unsere Kontakte/Käuferkartei und einen professionellen Vertrieb optimieren Sie Ihr Ergebnis! Eine Vielzahl zufriedener Verkäufer sprechen für sich – hören Sie sich doch einfach x um.

Wir freuen uns auf eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit.

Stegeberg Immobilien......- Ihr Grundstücks- und Wohnungsmakler für Zeven, Sittensen, Tarmstedt und Umgebung seit 1994. Mit einem der größten regionalen Angebote sind wir nunmehr seit 30 Jahren Ihr Ansprechpartner für alle Fragen rund um die Immobilie. Wir sind Mitglied im ivd (Immobilienverband Deutschland -dem Zusammenschluss aus VDM und RDM) sowie im Verband Europäischer Makler (CEI). Seit 1999 sind wir durch die IHK Stade zur Ausbildung für das Berufsbild des “Kaufmannes in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft” berechtigt. Jens Stegeberg ist zudem seit mehr als 15 Jahren als ehrenamtlicher Gutachter im "Gutachterausschuss für Grundstückswerte"  (GAG) tätig.

Als Makler sind wir unabhängiger und neutraler Mittler bei Grundstücksgeschäften aller Art sowie bei der Vermittlung von Mietverträgen. Ziel unserer Tätigkeit ist es, die beteiligten Parteien zu einem für beide Seiten befriedigenden Vertragsabschluss zu führen.

Viele unserer Dienstleistungen und Beratungstätigkeiten sind kostenlos und unverbindlich. Erst nach Kauf oder Anmietung eines durch uns vermittelten und / oder nachgewiesenen Objektes entsteht unser Anspruch auf Provision. Hinsichtlich der Höhe und des/der Zahlungspflichtigenbitte beachten Sie bitte unsere AGBs und den entsprechenden Passus in der jeweiligen Objektbeschreibung.

Auch nach einem Vertragsabschluss sind wir auf Wunsch weiterhin gerne Ihr Ansprechpartner, denn Ihre Zufriedenheit ist unser Kapital !

Sie möchten neu bauen?

Ein neues Haus hat viele Vorteile: Sie gestalten Optik und Raumaufteilung nach Ihrem eigenem Geschmack und Ihren individuellen Bedürfnissen, auf mind. 15-20 Jahre sind keine größeren Instandhaltungen/ Reparaturen zu erwarten. Isolierung, Dämmung und somit Energiebedarf entsprechen den heutigen Standards. Ausstattungsdetails wie z.B. FB-Heizung, Kaminzug, A.-Jalousien etc. sind in der Neubauphase i. d. R. günstiger zu realisieren als beim Umbau eines Altbaues.

Aufgrund unserer langjährigen Tätigkeit vor Ort können wir Ihnen möglicherweise bei den ersten Schritten zur Realisierung Ihres Neubauvorhabens behilflich sein

Unsere Dienstleistungt im Bereich „Neubauvermittlung“ ist für Sie als Bauherr/Käufer provisionsfrei. Sollten Sie uns mit dem Nachweis eines Baugrundstückes beauftragen, so berechnen wir Ihnen ausschließlich im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 7,14 % (incl. 19 % MwSt.) – errechnet aus dem Kaufpreis des Grundstückes.

Sinn und Zweck einer Marktanalyse

Seit meiner letzten Zustandsbeschreibung des Zevener Immobilienmarktes (02/2006) sind fast genau zwei Jahre vergangen - seit der ersten Einschätzung (12/2004) über drei Jahre. Viele in der Vergangenheit prognostizierten Entwicklungen (hauptsächlich im Bereich des Mietmarktes) realisieren sich grösstenteils allmählich bzw. sind schon Tatsache und vieles - insbesondere die Stagnation auf dem Kaufmarkt bleibt vorerst im Grundsatz wie es war - wobei die hier z.B. in 12/2004 vorausgesagte positive Entwicklung (mehr Nachfrage, langsam wieder steigende Preise…..) mit der Einschränkung ”in den nächsten 4-6 Jahren” getroffen wurde und wir uns somit noch in der ”Wartephase” befinden, deren Ende sich jedoch - insbesondere aktuell Anfang 2008 - abzeichnet.

Immer mehr zeigt sich, dass eine Situationsbeschreibung für alle Marktteilnehmer von Vorteil sein kann - wer die hierin enthaltenen Informationen in seine Immobilienentscheidung (sei es als Mieter, Eigentümer als Eigennutzer/Kapitalanleger-/-bilder oder Vermieter) mit einfliessen liess, kann schon jetzt die ersten hieraus entstehenden wirtschaftlichen Vorteile verbuchen. Eine kurze/beispielhafte Gegenüberstellung der vorausgesagten Entwicklung und des heute gegebenen Zustandes verdeutlicht dies:

12/2004: Niederländische Hausbesitzer werden versuchen, die Zeit bis zu einer Stabilisierung des Marktes ”auszusitzen” - werden pendeln oder möglicherweise auch ihre Immobilie übergangsweise dem Mietmarkt zuführen. 03/2008: Einigen gelang es kurz- und mittelfristig einen Verkauf zu realisieren (wenn auch meist zu deutlich niedrigeren als den anvisierten Preisen), einige andere pendeln, einige wenige haben vermietet und erstaunlich viele (weil wirtschaftlich wohl die schlechteste Variante) wohnen mittlerweile in den Niederlanden (oder auch auf Deutscher Seite im grenznahen Bereich) und lassen ihre Immobilie in Zeven/Umgebung leer stehen und setzen weiter auf Verkauf (leider manchmal immer noch zu nicht marktkonformen Preisen). Wer hier als Makler in der Vergangenheit in erster Linie die Hereinnahme des Objektes favorisierte und fataler Weise somit unrealistischen Vorstellungen der Eigentümer Vorschub leistete, wird mit ”etwas Glück” die eine oder andere Immobilie vermittelt haben - eine grosse Anzahl dieser Verkäufergruppe wird sich jedoch nach 3-12-monatiger und teilweise mehrjähriger (!!) erfolgloser Verkaufsaktivität anderen Wegen und/oder Maklern zugetan haben.

12/2004: ”….ab spätestens 2006 werden BW-Angehörige sowohl als Mieter (vorerst wohl in der Mehrheit) und späterhin immer mehr auch als Kaufinteressenten den Markt bereichern” 03/2008: Spätestens im Sommer 2006 ging es los: Wirklich viele junge Familien aus dem Kreis der Bundeswehrangehörigen machten sich auf die Suche nach einer familiengerechten DHHälfte in Zeven und auch Umgebung und entschärften somit den Angebotsüberhang in diesem Segment. Die Vermietung erfolgte jedoch i.d.R. zu einem deutlich niedrigeren Mietzinsniveau als zu ”Niederländischen Zeiten” (02/2006: ”Diese Situation (Angebotsüberhang im Bereich DHHälfte) wird sich voraussichtlich bereits im Laufe dieses Jahres etwas entschärfen…….., kann aber …… in den nächsten 3-5 Jahren zu weiter fallenden Preisen in diesem Segment führen”).

02/2006: ”Relativ kleine - auch einfach ausgestattete 1- und 2-Zimmer-Wohnungen sind nach wie vor sehr gefragt und werden………..auch weiterhin begehrt sein.” 03/2008: So ist es. Diese Wohnungsgrösse ist das eindeutig am häufigsten nachgefragte Produkt und es besteht zwischenzeitlich ein deutlicher Nachfrage-Überhang - siehe detailliertere Beschreibung dieses Segments unten. Erste Neubauten in diesem Bereich wurden bereits in 2007 realisiert.

02/2006: ”…..diese Chance für sich zu nutzen und teilweise zu sehr günstigen Konditionen Gewerbeflächen anmieten zu können. Für den einen oder anderen bereits bestehenden Betrieb…..oder….Praxis mag es zudem eine Überlegung wert sein, ob denn nicht nun der Zeitpunkt wäre, sich ”lagemässig” zu verbessern oder durch einen neutralen (also natürlich ohne die Lage zu verschlechtern) Standortwechsel deutlich die Kosten senken zu können - oder im Idealfall beides !” 03/2008: Von dieser Möglichkeit wurde in den letzten Jahren erheblich Gebrauch gemacht und das Ende der Entwicklung ist noch nicht erreicht. Beispielhaft seien hier einige Umzüge genannt: - ”Print-Shop/Druckertankstelle Zeven” vom ”Netto”-Markt direkt neben die Post, gegenüber der Stadtwerke und der VoBa, 1x die Woche neben dem Wochenmarkt ! Eine der besten Lagen ! Unglaublich wie lange die Vermittlung dieser gewerblichen ”Top”-Immobilie andauerte. Hier hätten meiner Ansicht nach viele einziehen können und vielleicht auch sollen. - Die ”Photoecke” hat die Straßenseite gewechselt: ”Etwas kleiner - aber nicht zu klein, heller, freundlichter, überschaubarer und nicht zuletzt optischer Prestigegewinn durch die schöne und altehrwürdige Fassade der ”Schulstrasse 6”. - Nur ca. 600 m weiter nach Norden veränderte sich die ”Fahrschule Janssen” aus dem angemieteten Objekt in der Labesstrasse in die eigene Immobilie: ”Insel Meyer” (Labesstrasse/ Ecke Kivinan). Was für eine Lage ! Hier kommt jeder vorbei (und kann direkt vor der Tür parken !!!).

Die immer noch mangelnde Nachfrage nach solchen ”Chancen” (hier hätte sich so manch pfiffiger Existenzgründer oder auch Betreiber eines bereits bestehenden Geschäftes einen Superstart bzw. eine deutliche Steigerung des Umsatzes sichern können), sei es als Mieter oder Käufer - lässt sich nur auf eine immer noch pessimistisch geprägte Grundhaltung bei vielen aktiv wirtschaftlich agierenden Bürgern zurück führen. Ich vermute jedoch, dass kurz- bis mittelfristig (0-7 Jahre) weitere Standort-Veränderungen und Neugründungen anstehen.
Der Kaufmarkt……

Im Bereich ”Kauf” halten sich die meisten potentiellen Interessenten nach wie vor zurück. Die wenigen - ganz allmählich und fast unspürbar mehr werdenden (insbesondere jetzt Anfang des Jahres 2008) kaufen zu teilweise sehr niedrigen - oftmals deutlich unter dem klassisch/konventionell ermittelten Verkehrswert (”Verkehrswert”: dieser ist meiner Ansicht nach überhaupt ein sehr fragwürdiger Wert, ist doch seine Ermittlung viel zu sehr von Zahlen (m² Wohnfläche bzw. Grundstück, m³ umbauter Raum etc.) geprägt und die obligatorische Marktanpassung ist nicht geeignet dies entsprechend der Individualität einer jeden Immobilie marktkonform zu korrigieren) - und angesichts der sich abzeichnenden Entwicklung somit für sie sehr attraktiven Preisen. Die grosse Mehrheit wartet offensichtlich auf steigende Preise und Zinsen - es könnte ja immer noch besser werden - wer will schon ”zu früh” kaufen, wenn doch die breite Masse seit Weggang der Niederländer von einem zusammenbrechenden Immobilienmarkt ausging. Dass wir diesen Tiefpunkt mittlerweile erreicht, bzw. wahrscheinlich schon durchschritten haben , wird von vielen noch nicht realisiert.

Das Potential - welches darin besteht, in wenigen Kilometern Entfernung über einen der grössten Bundeswehrstandorte republikweit zu verfügen - wird zur Zeit von potentiellen Nachfragern (seien es Mieter oder Käufer) leider nicht - oder doch nur in zu geringem Umfang wahrgenommen und genutzt. Es gibt natürlich auch positive Ausnahmen wie z.B. im Bereich gewerblicher Veränderungen (s.o.).

Dies trifft sowohl auf Anleger als auch Eigennutzer zu. Die Chancen, Risiken und vor allem Vorteile, in diesen klar definierten Käufermarkt ”einzusteigen” wurden in den letzten Marktberichten ausführlich beschrieben, können unter www.stegeberg.de jederzeit nachgelesen werden und entsprechen meiner Ansicht nach wie vor der aktuellen Situation: Wer in der Region verbleiben möchte/kann und den Wunsch nach einer eigenen Immobilie verspürt, sollte sich jetzt ernsthaft mit diesem Thema beschäftigen - die Möglichkeit weiter fallender Immobilienpreise ist gering. Hinzu kommt ein derzeit immer noch sehr attraktives Zinsniveau, sowie die Tatsache, dass die Angehörigen der Bundeswehr bisher fast ausschließlich - wie bereits im Dezember 2004 prognostiziert - als Mieter (und noch nicht als Käufer) am Markt teilnehmen. Dies wird sich meiner Ansicht nach spätestens in den nächsten 3-5 Jahren grundsätzlich ändern: Nicht wenige der z.B. im Sommer 2006 hierher gezogenen jungen Familien haben sich mittlerweile gut eingelebt (die Kinder sind in den örtlichen Schulen integriert, soziale Kontakte wurden geknüpft und der bei der Bundeswehr beschäftigte ”Hauptversorger” hat ein relativ niedriges ”Versetzungsrisiko”), werden aus guten Gründen früher oder später den natürlichen Wunsch nach einem eigenen Haus verspüren und diesen dann auch realisieren. Mehr Nachfrage wird die Preise vorerst stabilisieren - wenn auch auf insgesamt niedrigerem Niveau als zu ”Niederländischen” Zeiten - und späterhin auch wieder ansteigen lassen. Abzeichnen könnte sich diese Entwicklung bereits - zumindest tendenziell - bereits ab Frühjahr/Sommer 2008. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine steigende Nachfrage kurzfristig vielleicht zu einer Stabilisierung, keinesfalls adhoc aber zu einem Anstieg der Preise führt - vielmehr ist hier von einer längeren Zwischenphase (in Bezug auf die Gesamtentwicklung) auszugehen, da die Nachfrage eben nur wegen der niedrigen Preise steigt.

Wiederum ein Blick auf die verschiedenen Bereiche des Mietmarktes und ihre mögliche Entwicklung:

Meiner Einschätzung nach wird kurzfristig der schon immer für Nachfrager sehr hart umkämpfte Markt der kleinen Wohnungen (1-2 Zimmer, 30-60 m², ca. 150 - 375,- EURO/kalt; abhängig von Grösse, Ausstattung und Lage) weiteren Auftrieb erhalten. Abgesehen von den üblichen Nachfragern (Berufseinsteiger, Pendler, Schüler, Singles etc.) wird voraussichtlich eine grosse Anzahl von Bundeswehrangehörigen (die aufgrund der begrenzten Kapazitäten des Standortes) nicht mehr in der Kaserne übernachten können/dürfen, dieses Segment zu einem noch klarer definierten Vermietermarkt werden lassen. Dem Mietpreisanstieg dürften natürlich trotzdem natürliche Grenzen gesetzt sein - diese Wohnungen sind begehrt weil sie günstig sind ! Überschreiten Sie mit den Gesamtkosten (Kaltmiete + Neben-/Betriebskosten) eine entsprechend ihrer Kriterien (s.o.: Grösse, Ausstattung, Lage) gegebene Grenze, gehören sie logischerweise nicht mehr zu dieser begehrten Kategorie. Jetzige und zukünftige Eigentümer profitieren eher von anderen sich hieraus ergebenden positiven Aspekten dieser Anlageform: z.B. werden veraltete Küchen- und Badeinrichtungen eher akzeptiert (als z. B. bei für Familien geeigneten Immobilien), selbst bei in diesem Segment tendenziell
grösserer Fluktuation (häufigerer Mieterwechsel) ist die Gefahr des Leerstandes /Mietausfalles sehr gering, da die Nachfrager (also die neuen Mieter) oft keine Kündigungsfrist einzuhalten haben und auch weniger angesagte Stadteile oder dörfliche Randlagen erhalten ihre Chance auf gute Vermietbarkeit - wenn denn der Preis stimmt. Kurzum: In diesem Marktsegment können schon jetzt gute Renditen erzielt bzw. angestrebt werden - auch mit möglicherweise etwas veralteten Objekten, ohne wie die Eigentümer anderer Vermietungsobjekte gezwungen zu sein, zu investieren - ohne dafür letztendlich höhere Erträge zu erzielen. Hier wird sich kurz- bis mittelfristig auch der Neubau entsprechender Anlagen lohnen - wenn sie denn genau auf die o.g. Bedürfnisse des Marktes hin konzipiert sind. Alternativ könnte auch der - derzeit regional nur im ”Nischensektor” vertretene - Markt für die Branche ”Zimmervermietung/günstige Pension etc.” von dieser Entwicklung profitieren und demzufolge wachsen.

Durch die weitere Verknappung dieses Segments bekommen zudem allein lebende ”Hartz 4”-Empfänger zunehmend Probleme, eine geeignete/bezahlbare Wohnung zu finden. Die von der Behörde vorgegebene Obergrenze liegt hier bei EUR 350,-/warm und müsste - mit Blick auf die regionale Situation - erhöht werden. Der i.d.R. wirtschaftlich orientierte Vermieter (und es ist sein gutes Recht bei der Auswahl des Mieters wirtschaftliche Aspekte in den Vordergrund zu stellen) wird sich im Zweifelsfall eher für einen Bewerber mit festem Beschäftigungsverhältnis entscheiden. Eine Entwicklung, die im schlimmsten Fall - in die - zumindest zeitweise - Obdachlosigkeit führen kann und somit gesellschaftspolitisch sicherlich von Niemandem gewünscht wird. Erschwerend hinzu kommt, dass sich diese Bevölkerungsgruppe in den meisten Fällen auch keinen Makler leisten kann und somit die Chance auf eine erfolgreiche Wohnungssuche weiter verschlechtert wird.

Grössere Einheiten im Geschosswohnungsbau (3-5 Zimmer, ca. 65 - 100 m², 370 - 650,- EUR/kalt) hatten es in den letzten Jahren und haben es auch jetzt nicht leicht. Wer möglichst günstig wohnen möchte, greift zur kleineren Einheit und auf der anderen Seite ist oft für das gleiche Geld oder nur wenige Euro mehr schon ein Reihen- oder Doppelhaus anzumieten, welches aufgrund des eigenen Einganges, des Gartens/der Terrasse - somit also des persönlichen Freiraumes usw. - i.d.R. ein Mehr an Wohnqualität verspricht. Der bereits bestehende - und sich weiterhin verstärkende - Mangel an kleinen Einheiten könnte jedoch auch hier zu einer erhöhten Nachfrage führen: Wohn- und Kleinstwohngemeinschaften (2 Personen - sich oft auch aus den Kreisen der Bundeswehrangehörigen rekrutierend ) werden sich aus Mangel an Alternativen (1-2-Zi.-Whgen) möglicherweise immer öfter für diese Wohnungsgrössen entscheiden.

Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Freistehende Einfamilienhäuser sind derzeit günstig wie schon lange nicht mehr. Hier hat sich der Weggang der gut und gerne zahlenden Niederländer - mit bis zu ca. 30 % weniger Kaltmiete - am deutlichsten bemerkbar gemacht. Andererseits vermieten sie sich bei nunmehr marktkonformen Mietzinsen (z.B. Reihenhaus, ca. 105 m², 4 Zimmer, ca. EUR 450,--500,-/kalt bzw. neuwertige DHHälften, ca. 115 - 130 m², 4-5 Zi., ca. EUR 500 - 625,- oder freistehendes EFH, ca. 125 - 160 m², ca. EUR 550,- - 700,-) verhältnismäßig gut. Dies liegt u.a. vor allem an zuziehenden, jungen Familien aus dem Bereich der Bundeswehrangehörigen, als auch an einheimischen ”Aufsteigern” aus dem 3-5-Zi.-Segment des Geschosswohnungsbaues - eben wg. dem deutlich kleiner gewordenen Differenzbetrag. Nachfragerseits werden hier ein halbwegs modernes Bad und eine vernünftige EBK (beides sollte jedoch in den zuvor genannten Kaltmieten bereits enthalten sein !) als Standard vorausgesetzt - anders als z.B. Bodenbeläge, deren Anschaffung und Verlegung der Mieter oftmals auf seine Kosten übernimmt. Angebot und Nachfrage halten sich derzeit annährend die Waage und dies dürfte aufgrund der allmählich aus den Verträgen mit dem Bundesvermögensamt zurückfliessenden Einheiten auch - zumindest mittelfristig - so bleiben.

Am Rande hierzu eine Überlegung für Anleger - betreffend das Verhältnis des eingesetzten Kapitals zum Erlös: Eine 1-Zi.-Whg. in mittlerer/guter Lage kostet ca. EUR 30.000,- und ich erhalte ca. EUR 225,- Kaltmiete (also p.a. EUR 2.700,- - demzufolge entspricht der Kaufpreis ca. dem 11,10-fache der Jahresmiete); eine DHHälfte in gleicher Lage bekommt man für ca. EUR 130.000,- und erzielt EUR 500,- mtl. (p.a: EUR 6.000,-, Kaufpreis = ca. der 21,70-fache Jahresmietzins). Zudem wird bei der kleinen Einheit im Zweifelsfall - z.B. aus Gründen der Liquidität - eine deutlich einfachere und schnelle Verwertbarkeit gegeben sein. Strebt man durch den Erwerb und die Vermietung einer Immobilie jedoch aus steuerlichen Gründen ”einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung” an - dann mag möglicherweise auch die im o.g. Beispiel genannte DHHälfte im Einzelfall vorerst lukrativ erscheinen.
Ich persönlich bin der Ansicht, man sollte aus steuerlichen Gründen weder heiraten noch eine Immobilie erwerben - eine Anlageimmobilie sollte ”sich rechnen”. Dafür ist sie traditionell gedacht und auch dann sind in den meisten Fällen - insbesondere, wenn das zum Kauf eingesetzte Kapital aus Fremdkapital besteht - durchaus noch steuerliche Vorteile zu erzielen.

Die Vermarktung gewerblicher Mietobjekte gestaltet sich nach wie vor schwierig, auch wenn sich in den letzten 6-10 Monaten die Situation etwas entschärft hat. Selbst dem am Markt nicht interessierten Bürger ist zwischenzeitlich aufgefallen, dass sich z.B. der Leerstand in der Fussgängerzone verringert hat. Trotzdem wird der Vermieter/Eigentümer eines leerstehenden Büros / einer Praxis / eines Ladenlokals merken, dass der Kreis potentieller und seriöser Interessenten sehr klein ist. Etablierte und gut gehende Unternehmungen haben bereits ”ihren Platz” und Neugründungen - mit erfolgsversprechendem Konzept und dem nötigen Kapital für die möglicherweise schwierige Anfangsphase - sind leider selten. Wie auch Anfang 2006 empfehle ich bereits bestehenden Unternehmen die Gunst der Stunde zu nutzen - wenn denn der geforderte Mietzins und/oder die Lage bzw. die Grösse der jetzt angemieteten Gewerbeimmobilie den tatsächlich gewünschten Voraussetzungen/Konditionen nicht (mehr) entspricht. Diese - für den Nachfrager - positive Situation wird möglicherweise nicht mehr lange anhalten, wenn auch Filialisten, Franchisegeber und grössere Ketten den Standort aus den oben ausgeführten Gründen immer mehr für sich entdecken.

Der Energie-Pass kommt……. Spricht man über Miete/Vermietung - und natürlich auch Verkauf - so ist der Gedanke an die Nebenkosten - und neuerdings auch den ”Energiepass” - nicht mehr weit. Die zuerst genannten beeinflussen mehr und mehr auch die realistisch zu erzielenden Kaltmieten, denn der Mieter hat nur eine bestimmte Gesamtsumme (Kaltmiete + Nebenkosten) zur Verfügung , zumindest wenn er seinen Lebensstandard (z.B. im Hinblick auf die Anschaffung div. -nötiger oder oftmals auch unnötiger- Konsumgüter, Urlaube etc.) weiterhin aufrechterhalten möchte. Der weitere - und wohl unaufhaltsame - Anstieg der Nebenkosten , seien sie durch steigende Energiepreise, höhere Abfall-/Entsorgungsgebühren und/oder gestiegene Kosten im Bereich Wartung, Modernisierung und Reparatur (die ggf. teilweise ebenfalls auf Mieter - zumindest partiell - umgelegt werden können), wird nicht kurz- aber mittel- und langfristig zu sinkenden Kaltmieten führen. In diesem Zusammenhang ist der Energiepass ein viel diskutiertes und oft angesprochenes Thema. Wurde seine Einführung auch bereits zweimal verschoben, so steht diese nun doch unmittelbar bevor. Viele Immobilienbesitzer werden ihn - zumindest nach den derzeit geltenden Bestimmungen - auch in Zukunft nicht benötigen: z.B. die Bewohner der eigengenutzten Immobilie, die weder verkauft noch vermietet werden soll. Anders sieht es bei dem Verkauf und der Neuvermietung einer Immobilie aus; hier ist der Energiepass ”auf Verlangen” dem Käufer bzw. Mieter vorzulegen. Der Verkäufer bzw. Vermieter ist hierzu verpflichtet, was bedeutet, dass er - in den o.g. Fällen (Neuvermietung oder Verkauf) - einen solchen Energiepass von einer geeigneten Person oder Institution erstellen lassen muss und hierfür auch die Kosten zu tragen hat. Anders als die Energiesparverordnung zwingt er den Eigentümer jedoch zu keiner Veränderung/Verbesserung (im Hinblick auf den Energieverbrauch) seiner Immobilie - sie wird durch den Pass lediglich entsprechend eingestuft, so dass der potentielle Käufer oder Mieter diesen Umstand in seine Entscheidung mit einfliessen lassen kann.

Die Bedeutung dieses Umstandes und die Auswirkungen werden meiner Ansicht nach derzeit deutlich überschätzt: Wer ein ”altes” Haus erwirbt/mietet (das gleiche gilt für Wohnungen), war sich auch in den letzten Jahren i.d.R. über eine baujahrbedingte mangelhafte (nach heutigen Massstäben) Isolierung im Klaren. Dies wird normalerweise ja auch in der Kauf-/Mietpreisfindung berücksichtigt. Zu diesem Thema sei auch noch anzumerken, dass der Qualität der Immobilie (gleich welcher Art - allerdings nur im Hinblick auf die verbrauchsorientierten Nebenkosten) nur die Heizkosten anzulasten sind: egal wie alt die Wasserrohre oder die Elektroleitungen sind - der Verbrauch hängt in der Hauptsache von den Lebensgewohnheiten der Bewohner und der Art und Nutzung der angeschlossenen Geräte ab. Und selbst der Verbrauch von Energie zum Zwecke der Beheizung und der Warmwasseraufbereitung unseres Vormieters/Voreigentümers kann nur eine grobe Richtung vorgeben, oder wollen Sie ermessen /bzw. erfragen, wie oft und wie lange dieser warm geduscht/gebadet hat, wie lange er abends aufbleibt, wann er aufsteht, wie er das Prinzip von ”richtig heizen und lüften” begriffen hat und ob er sich an kalten Winter-/Herbstabenden lieber einen dicken Pullover aus dem Schrank holt oder einfach die Heizung höher stellt. Seriöse Vermieter/Verwalter/Makler/Verkäufer haben auch in der Vergangenheit offen und ehrlich über die voraussichtlich zu erwartenden Nebenkosten aufgeklärt, genauso wie Käufer/Mieter diese Kriterien bei Ihrer Entscheidung auch bisher berücksichtigt haben. Ein grösseres Problem - eher logistischer Art - könnte darin bestehen, dass demnächst innerhalb kürzester Zeit unzählige Energiepässe ausgestellt werden müssen.

Durch die nunmehr tatsächlich bevorstehende Einführung des Energiepasses tauchen jedoch in jedem Fall für alle Marktteilnehmer Fragen auf. Wir können Ihnen auf die wichtigsten Antworten geben und machen dies auch gern. Rufen Sie einfach an - eine kostenlose Dienstleistung Ihres Maklers vor Ort ! Eines schon vorab: Vor dem 01.07.08 ist kein Vermieter/Verkäufer verpflichtet einem Miet- oder Kaufinteressenten den Energiepass vorzulegen.

Tierhaltung bei Vermietung: Ja oder Nein ? Hier gehen die Meinungen deutlich auseinander. Vom ”Haustiere kein Problem” bis zu ”auf keinen Fall” gibt es hier vermieterseits alle denkbaren Varianten wie ”wenn alles andere stimmt vielleicht ein kleiner Hund” oder ”Katze ja - Hund nein”. Wie auch immer man zu Haustieren steht - ob man sie (wohl überlegt angeschafft und artgerecht gehalten) als Bereicherung des menschlichen Lebens ansieht oder als ”Zerstörer” von Türen, Treppen und des Hausfriedens fürchtet - hier sollte man die individuellen Umstände berücksichtigen und keinesfalls pauschal entscheiden. Ich habe zu viele Haushalte mit mehreren Tieren gesehen, in denen man ”vom Boden essen konnte” und andere ohne Tierhaltung, die man aus hygienischen Gründen nie wieder betreten möchte ! Ein kompetenter Makler/Vermittler wird die angestrebte Form der Tierhaltung im Mietobjekt durch den Interessenten entsprechend hinterfragen, werten und Sie als Vermieter kompetent beraten bzw. seine Empfehlung aussprechen.

Zum Schluss eine Überlegung in eigener Sache……
Spricht man über bzw. denkt man an den Immobilienmarkt, so ist auch der Makler - als sein bester Kenner , Schnittstelle und Vermittler zwischen den nach unterschiedlichen Zielen strebenden Marktteilnehmern - nicht fern. Mir liegen hierzu keine Zahlen vor, aber meinem subjektivem Empfinden nach sind Angebote ”von privat” - sei es Verkauf oder Vermietung - in den letzten Jahren weniger geworden. Dies liegt teilweise vielleicht daran, dass generell weniger Objekte am Markt sind, möglicherweise aber auch daran, dass immer mehr Verkäufer/Vermieter die Einschaltung eines Fachmannes als Vorteil empfinden. Hierfür gibt es genügend Gründe - einer sei hier ausgeführt:

Alles beginnt mit einer realistischen, marktkonformen Preis-/Mietzinseinschätzung. Hier entscheidet sich oft schon, ob die Vermarktung der Immobilie erfolgreich sein wird. ”Kann ich auch” wird der kluge ”von Privat”-Verkäufer/Vermieter denken und Preise - seiner Ansicht nach - vergleichbarer Objekte in den örtlichen Zeitungen und natürlich heutzutage im weltweiten Netz recherchieren. Keine schlechte Idee - fatalerweise wird hierbei nur übersehen, dass diese Zahlen sehr oft lediglich die - möglicherweise unrealistischen - ”Wunsch”-Preise der Vermieter/Verkäufer widerspiegeln; des Weiteren: ”schreiben kann man viel” - die Realität vor Ort ist oft eine andere. Da kann man sich dann wunderbar dran orientieren und reiht sich brav in die Schlange der ”Unverkaufbaren” ein oder bekommt letztendlich den Mieter, der (nach 20 Absagen von seriösen Interessenten, die weil sie um über ihren Wert als ”gute Mieter” und um den Markt als solchen nach der Besichtigung von 4 oder 5 Objekten bereits besser Bescheid wissen als ihr Gegenüber) endlich die Wohnung/das Haus mietet, glücklicherweise keine Kündigungsfrist hat, somit sofort einziehen kann und das Objekt so toll findet, das er ”mindestens 20 Jahre bleiben wird”; Geld sei auch überhaupt ”kein Problem”. Hört sich gut an - sieht aber im Hinblick - zumindest auf ein für den Vermieter problemlos verlaufendes Mietverhältnis - nicht gut aus !

Während der Vermieter nunmehr zumindest zum vermeintlichen Ziel gelangt ist, sieht sich der überhöht anbietende Verkäufer mittlerweile gezwungen, seinen Preis das erste Mal zu reduzieren damit sich überhaupt endlich mal ”etwas tut”, sprich, mal jemand anruft. Es wird nicht selten beobachtet, dass solche Preissenkungen manchmal bis zu drei- oder viermal stattfinden, bis ein halbwegs realistischer Kaufpreis erreicht ist. Schnell sind hierbei 6, 9 oder auch 12 Monate vergangen/vergeudet - über den (Image-)Schaden den die so vermarktete Immobilie bei dieser Aktion genommen hat, wollen wir lieber nicht weiter nachdenken .

Beliebt ist auch die Kaufpreisfindung durch Ermittlung der für die eigenen Ziele benötigten Summe (”für eine Weltreise, den Kauf einer altersgerechten Eigentumswohnung oder einfach nur zur Ablösung meiner Verbindlichkeiten benötige ich EUR ”X” - also kostet das Haus EUR ”X”.). Ab und an findet man Angebote ganz ohne Preis. Das vermittelt dem potentiellen Interessenten dann das Gefühl, dieser (der Preis) sei so unverschämt hoch, dass der Käufer ihn gar nicht nennen mag. Ebenfalls lustig ist die - möglichst fett gedruckte - Headline ”VON PRIVAT”: Wenn diese Tatsache der grösste Vorteil des beworbenen Objektes ist…….. ; der so agierende Anbieter sollte sich vergegenwärtigen, dass eine wichtige Lebensentscheidung, wie der Kauf einer Immobilie, nicht in erster Linie eine Preisentscheidung ist. Natürlich sind den (meisten) Kaufinteressenten finanzielle Grenzen gesetzt - trotzdem wird kein vernünftiger Mensch eine Immobilie kaufen weil sie ”günstig” oder ”von privat” zu erwerben ist - wenn er aufgrund ihrer Ausstattung, Lage, Raumaufteilung etc. nicht davon ausgeht, sich hier langfristig wohl und letztendlich somit ”zu Hause” zu fühlen.

Der Makler - vorausgesetzt er kennt ”seinen Markt”- agiert seriös, ist an einem langfristigen erfolgreichen Aufbau seines Geschäftes und somit erst 2-rangig an seinem Vorteil in Bezug auf die einzelne Transaktion interessiert (sondern daran, zwei zufriedene Kunden zurückzulassen) - hingegen wird er aufgrund seiner Erfahrung (das Verkaufen/Vermieten ist sein tägliches Geschäft, er weiss nicht nur um die selbst vermittelten Objekte, sondern beobachtet auch ständig die Erfolge/Misserfolge seiner Mitbewerber und der privaten Anbieter) und seines Wissens um die klassische Wertermittlung einen Angebotspreis/eine Miete vorschlagen, hinter der sowohl er als aktiver ”Verkäufer” als auch sein Auftraggeber selbstbewusst stehen können, da sie wissen, eine ”gute Ware zu einem vernünftigen Preis” anzubieten. Eine gänzlich andere und bessere Basis für die früher oder später unweigerlich anstehenden Preis-/Konditions-Verhandlungen !

Kurzum: der erfahrene und wie im obigen Absatz beschriebene Makler wird u.a. das Risiko, an einen so genannten ”Mietnomaden” zu geraten, extrem minimieren und er wird vielen Verkäufern einen langen (für sie oft verständnislosen)”Leidensweg” ersparen.

Natürlich gibt es auch überaus professionelle agierende private Anbieter und entsprechend dilettantisch handelnde Makler - leider sind die o.g. Beispiele jedoch sehr häufig in dieser Form zu beobachten.

Bei der Entscheidung für einen Vermittler sollte man darauf achten, wie lange dieser bereits am Markt tätig ist, ob er dem Immobilienverband Deutschlands (”ivd”) angehört und der vielleicht beste Rat: Fragen Sie Verwandte, Freunde und Kollegen nach ihren Erfahrungen/ihrer Empfehlung - mittlerweile sollte fast jeder jemanden kennen, der schon einmal - in welcher Form und mit welchem Ergebnis auch immer - mit einem Makler zu tun hatte.

Fragen, Anregungen, Austausch……
Auch was diesen Marktbericht betrifft, stehen wir Ihnen natürlich wieder zwecks evtl. auftretender Fragen, Anregungen oder natürlich auch gerne zum konstruktiven Meinungs-/Erfahrungsaustausch gerne zur Verfügung. Zum Zwecke des Verständnisses empfehle ich die Lektüre der letzten beiden Situationsbeschreibungen - die entsprechenden Links finden Sie am Ende dieses Textes.

Es klingt unglaubwürdig oder aber zumindest unseriös: „Unter bestimmten Bedingungen und mit etwas Glück bilden Sie mit Hilfe einer Immobilie Kapital im 6-stelligen Bereich praktisch ohne Einsatz von Eigenkapital “. Investiert jemand in Immobilien als Wirtschaftsgut, so denkt man an einen Menschen, der eine gewisse Summe vorhandenen Geldes sinnvoll anlegen möchte, damit es sich vermehrt. Die „Zinsen“ dieses Immobilienanlegers sind dann die Mieteinnahmen bzw. der Überschuss hieraus, der sich nach Abzug aller - mit der Bewirtschaftung der Immobilie zusammenhängender- Kosten ergibt.

Es geht aber auch anders: Steht diese o.g. gewisse Summe Geldes nicht zur Verfügung, dann leiht man sie sich bei einer Bank. Dies macht Sinn, wenn a) die Hypothekenzinsen niedrig sind (so wie aktuell), b) der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist, c) die Immobilie gut vermietet ist und/oder aber das Potential bietet, auf lange Zeit nachhaltig gut vermietbar zu sein, d) Sie etwas Zeit und Geduld, wirtschaftliches Verständnis, die Freude am Umgang mit Menschen und , e) Sie einen vernünftigen finanziellen Background (Sie sollten über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, nicht z.B. den letzten Urlaub „ auf Pump“ gemacht haben) mitbringen. In so einem Fall werden die Mieteinnahmen alle anderen festen Kosten (auch die des Fremdkapitals) abdecken und es wird sogar ein Überschuss entstehen. Von diesem Überschuss müssen Sie möglicherweise größere Reparaturen an der Immobilie bestreiten oder einen längeren Mietausfall kompensieren. Aber wenn Sie auf Dauer“ +/- Null“ fahren und die Immobilie nach 15-25 Jahren Ihnen gehört, dann haben Sie in meinen Augen ein sehr gutes Geschäft gemacht!

Diese Möglichkeit der Kapitalbildung ist sicher nicht jedermanns Sache – wer jedoch diesen Weg richtig & konsequent geht, wird i. d. R. viel Freude an „seiner eigenen, kleinen Fabrik zur Vermögensbildung“ haben. Die Suche nach einer geeigneten Immobilie ist unsere Aufgabe – auf Wunsch auch die Erstellung eines schlüssigen Konzeptes (u. a. als Entscheidungshilfe für Ihre finanzierende Bank) sowie die Auswahl geeigneter Mieter. Weiterführende Arbeiten können Sie bei Bedarf einem professionellen Verwalter überlassen – mindern hierdurch jedoch Ihren Gewinn.

Bitte bedenken Sie folgendes: Die meisten Kreditinstitute werden darauf bestehen, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar u. Umschreibung) „ aus eigener Tasche zahlen“.

Altes Haus? Alles wird gut!

Sowie es gute Argumente für den Bau eines neuen Hauses gibt, so hat auch der Erwerb eines bereits bebauten Grundstückes seine Vorteile: oft deutlich größere und bereits blickdicht eingewachsene Gärten, evtl. niedrigerer Gesamtpreis (abhängig von Zustand, Kaufpreis und nötiger bzw. gewünschter Investition). Nicht zuletzt verfügen viele ältere Häuser über einen gewissen Charme, sozusagen eine Art Patina, die dem Neubau i. d. R. abgeht.

Die Vermittlung von „ gebrauchten“ Häusern ist unser größter und wichtigster Geschäftszweig - unsere Erfahrung ist Ihr Vorteil. Im Gespräch und natürlich bei Begehungen vor Ort werden wir Ihre Bedürfnisse analysieren und auf eine – wirtschaftlich sinnvolle- Realisierung hin überprüfen. Gerne vermitteln wir Ihnen den Kontakt zu seriösen Handwerksbetrieben, die Ihnen bei der Verwirklichung behilflich sein werden.

Bei einem bereits bestehenden Gebäude wird man fast immer Kompromisse eingehen müssen – die Prioritäten setzen Sie; haben Sie jedoch den Anspruch Ihren Altbau in jeder Beziehung auf „ Neubau-Niveau“ zu bringen, so ist dies in vielen Fällen wirtschaftlich nicht darstellbar. Auch nach Jahren in Ihrem Haus werden Sie Ideen/Ziele zur Verbesserung finden – Ihr “altes Haus“ wird immer „schöner und besser“; passt sich im Idealfall immer mehr Ihren Wünschen an. Im Gegensatz dazu erwartet den Neubau in der Regel eine ca. 20-jährige Periode der Stagnation bzw. der Verschlechterung (alles ist neu und kann nun nur noch abnutzen, älter/unmoderner werden.)

Sollten Sie sich für den Erwerb einer gebrauchten Immobilie interessieren, sind wir – mit dem in Zeven und der näheren Umgebung größten Angebot – Ihr erster Ansprechpartner. Ein entscheidender erster Punkt ist die Preisfindung. Hier sind wir als Makler nicht – wie vielfach angenommen – grundsätzlich „ auf der Seite des Verkäufers" (also möglichst hoher Prei). Vielmehr ist es unsere Aufgabe, einen für beide Seiten akzeptablen Abschluss herbeizuführen - zu einem marktgerechten Preis.

für den Immobilienmarkt in Zeven und Umgebung

Seit meiner letzten Marktanalyse im Dezember 2004 hat sich vieles getan ! Einige Prognosen sind mittlerweile eingetroffen - bei anderen ist ein entsprechender Trend bereits zu erkennen. In jedem Fall hat es sich gezeigt, dass eine solche Kurzbeschreibung des regionalen Marktes großes Interesse findet und auch mir selbst - als Makler - hilft, sich abzeichnende Veränderungen vorzeitig zu erkennen und somit meine Kunden bestmöglich zu beraten. Zum besseren Verständnis mag es sinnvoll sein sich die letzte Einschätzung noch einmal anzusehen, da teilweise auf diese Bezug genommen wird bzw. einige Aussagen allgemeingültig sind. Für evtl. Rückfragen und/oder Erläuterungen stehe ich Ihnen selbstverständlich wieder gerne zur Verfügung.

Februar 2006

Die letzen Monate und Wochen des Jahres 2005 waren ganz eindeutig durch den drohenden Wegfall der Eigenheimzulage bzw. späterhin durch die Tatsache eben dieses Umstandes bestimmt. Leider reichte die verbleibende Zeit für viele potentielle Interessenten nicht mehr aus um einen Kauf zu realisieren: Gespräche mit Banken und das Sicherstellen der Finanzierung, die Auswahl des geeigneten Objektes.... - hierfür sollte man im Regelfall schon ca. 3 Monate einkalkulieren. Vielfach war zu hören: "Wegen der Eigenheimzulage überstürze ich jetzt nichts". Dies ist grundsätzlich auch richtig - hätte man nur um sich die Eigenheimzulage zu sichern das "falsche" Objekt gekauft wäre dies sicher nicht gut gewesen - andererseits bedenkt man das z.B. eine Familie mit zwei Kindern bis zu EUR 22.800,- geschenkt bekommen hätte - da wäre es im Einzelfall schon sinnvoll gewesen "etwas mehr Gas zu geben"- trotz der bevorstehenden Weihnachtszeit ! Einige haben dies auch getan und sich das "Geschenk" gesichert: EUR 22.800,- - ein Betrag für den die meisten Menschen lange sparen müssen !

Egal - Schnee von gestern. Die Eigenheimzulage gibt es nicht mehr und das Leben geht trotzdem weiter. In dieser Form gab es die Förderung nur knapp 10 Jahre und es wurden vorher Häuser verkauft und es wird auch in Zukunft Familien geben die die unschätzbaren Vorteile der eigenen Immobilie erkennen - auch ohne staatliche Subvention in diesem Umfang. Über die Folgen des Wegfalls kann man viel spekulieren. Die größte Auswirkung wird meiner Ansicht nach im Bereich der verhältnismäßig günstigen Immobilien - dies bedeutet regional Kaufpreise zwischen ca. EUR 65.000,- und EUR 115.000,- - stattfinden. Diese wurden und werden oft von Schwellenhaushalten (Schwelle in Bezug auf die Realisierbarkeit einer Immobilienfinanzierung) nachgefragt. Diese Schwellenhaushalte konnten in den letzten Jahren oft nur aufgrund der Eigenheimzulage kaufen, da diese das fehlende Eigenkapital ersetzte. Somit bricht ein nicht unerheblicher Teil der potentiellen Interessenten - zumindest für diese o.g. Objekte - weg. Letztendlich kann dieser Käuferkreis nur wieder am Markt teilnehmen, wenn die Preise soweit sinken, dass der Wegfall der Förderung kompensiert wird. Immobilien oberhalb dieser Preisgrenze und insbesondere im hochpreisigen Bereich werden deutlich weniger bis gar nicht betroffen sein.

Positiv ist zu vermerken, dass in Zukunft Aufwendungen für die selbst genutzte Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können und das der Wegfall der Eigenheimzulage auf die Kapitalanleger bzw. -bilder keinerlei Einfluss hat, da diese sowieso nur für selbst genutzte Objekte in Anspruch genommen werden konnte. Den Wegfall der Sonder-Afa für Neubauten halte ich nicht für sonderlich relevant. Immobilieninvestitionen sollten meiner Ansicht nach - wenn überhaupt - nur 2-rangig unter steuerlichen Gesichtspunkten getätigt werden - wobei es natürlich auch hier Ausnahmen gibt.

Betreffend die Preisentwicklung in den letzten 12 - 14 Monaten verweise ich auf meine Einschätzung vom Dezember 2004: alles ist möglich; einige konnten gut verkaufen, andere günstig kaufen - je nach Objekt, Lage und persönlicher Situation der Käufer bzw. Verkäufer. Ein "drastischer Preissturz" wie seinerzeit nach Bekannt werden der Kasernenschließung von vielen erwartet hat bisher jedenfalls nicht stattgefunden - und ich erwarte ihn auf breiter Front auch nicht mehr ! Eine Ausnahme bilden möglicherweise einige Objekte unserer Niederländischen Mitbürger; allmählich wird es eng: Schließung der NL-Schule im Sommer dieses Jahres, endgültiger Abzug aus Seedorf zum Ende 2006, teilweise sehr hohe Kosten durch Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer vorzeitigen Kündigung der Kreditverträge (bei Verkauf), und leider oft Preisvorstellungen die sich an der eigenen Situation orientieren (ohne dabei Gewinn machen zu wollen) und nicht am Markt. Da diese Objekte oft zu einem großen Teil fremdfinanziert wurden, wird zudem bei geringeren Kaufpreisen das Mitwirken der Banken von Nöten sein um eine Pfandfreimachung und somit einen Verkauf überhaupt zu ermöglichen. Insgesamt eine Situation die aus menschlicher Sicht sehr bedauerlich ist. Auf Hilfe der Niederländischen Regierung wurde bisher (und wohl auch in Zukunft) vergeblich gehofft. Den Betroffenen ist zu raten sich mit Hilfe kompetenter, regionaler Fachleute ein realistisches Bild der Situation (der tatsächlich zu realisierenden Kaufpreise) zu machen und ggf. über Alternativen - wie z.B. Vermietung - nachzudenken. Diese Problematik wird auch in absehbarer Zeit durch den Zuzug Deutscher Soldaten nicht entschärft - ich gehe davon aus, dass diese vorerst überwiegend als Mieter am Markt teilnehmen werden.

Ein kurioser Nebeneffekt der Kaserneschließung: In den letzten Monaten konnten vermehrt wieder Niederländer als Kaufinteressenten ausgemacht werden. Es handelt sich hierbei um Personen, die sich - z.B. aufgrund ihrer deutschen (Ehe-)Partnerin, der bevorstehenden Pensionierung oder weil sie eine zivile Arbeitsstelle in Deutschland gefunden haben - entschieden haben endgültig hier zu bleiben und daher auch motiviert sind Eigentum zu bilden.

In letzter Zeit mehren sich die Anfragen von Bundeswehrsoldaten, die demnächst Ihren Dienst in Seedorf antreten werden. In der Hauptsache werden Mietobjekte nachgefragt - einige haben sich jedoch Ende letzten Jahres - u.A. auch aufgrund der auslaufenden Förderung, s.o. - schon zu einem Kauf entschlossen. In den letzten Tagen des Dezembers konnte der Verkauf eines Objektes in Heeslingen vermittelt werden: Verkäufer = Niederländischer Soldat, Käufer = Deutscher Soldat. Ein Idealfall - der jedoch in nächster Zeit leider eher die Ausnahme sein wird. Viele Anfragen sind derzeit oft noch nicht sehr konkret, da man noch nicht genau weiß zu wann die Versetzung nach Seedorf erfolgen wird. Dies wird sich in den nächsten Monaten jedoch ändern; nicht wenige Soldaten - insbesondere die mit Kindern - planen bereits zum Sommer 2006 umzuziehen um die Kinder gleich hier einschulen zu können. Bis zur endgültigen Versetzung wird dann von hier aus zum alten Standort gependelt. Die letzten veröffentlichen Zahlen (ZZ, 06.12.05) besagen, dass anfangs insgesamt mit ca. 560 Haushalten (Bundeswehrsolodaten. die beschlossen haben in unsere Region zu ziehen) zu rechnen ist. Diese 560 Haushalte teilen sich wie folgt auf: 329 Einzelpersonen, 96 Paare und 138 Familien. Für den Anfang ist dies meiner Ansicht nach ganz viel versprechend, wenn es auch das durch den Wegzug der Niederländer gerissene Loch natürlich nicht adhoc schließen kann. Bedenkt man jedoch das in Seedorf insgesamt 3.850 Dienstposten entstehen, erkennt man welches große Potential sich hier in den nächsten Jahren erschließen könnte. Natürlich wird nicht jede der 329 Einzelpersonen eine 1- oder 2-Zimmer-Wohnung anmieten, es wird sicherlich auch die eine oder andere Wohngemeinschaft gegründet werden um Kosten zu senken. Ich gehe jedoch davon aus, dass sich im Laufe der Zeit immer mehr BW-Angehörige entscheiden werden Ihren Lebensmittelpunkt nach Zeven/Umgebung zu verlegen. Vorerst als Mieter, im Laufe der Jahre immer mehr auch als Käufer bzw. aus den ersten Mietern in 2006 werden bei entsprechender Zufriedenheit mit dem Wohnort und einer gewissen Sicherheit betreffend keiner neuen bevorstehenden Versetzung Käufer werden. Es ist grundsätzlich nochmals zu betonen, dass das Weiterbestehen der Kaserne Seedorf für viele Bereiche der Wirtschaft - insbesondere aber für den Immobilienmarkt - die Rettung vor einem wirklich grausigen Szenario war !

Schuld hieran wäre nicht nur die Schließung der NL-Kaserne gewesen sondern vor allem auch die mehr oder weniger unkontrollierte Neubautätigkeit bzw. Ausweisung von Baugebieten in den letzten 10-15 Jahren.
Vergleicht man z.B. die Anzahl der zwischen 1995 und 2004 neu erstellten Wohneinheiten (nämlich ca. 1.655) mit dem Bevölkerungszuwachs im gleichen Zeitraum (nämlich ca. 1.900 Personen) und bedenkt man, dass in einer Wohneinheit ja i.d.R. nicht immer nur ein Mensch lebt - sondern durchschnittlich wohl eher mind. 2 Personen (gerade bei der Vielzahl der neu erstellten Doppel- und Reihenhäuser), so könnte man hieraus schlussfolgern das um die 700 (!) Wohneinheiten "zuviel" erstellt wurden. (Quelle des Zahlenmateriales: Nieders. Landesamt für Statistik, jeweils bezogen auf die Samtgemeinde Zeven).

Die goldenen Jahre in denen jeder der zwei Steine aufeinander stellen konnte ein Doppelhaus baute und die beiden Hälften mit gutem Gewinn verkaufte sind (voraussichtlich für lange Zeit) vorbei. In Zeven werden derzeit wohl keine neuen Gebiete erschlossen - wer sich die aktuellen - teilweise relativ spärlich besiedelten - ansieht ahnt warum. Heeslingen, Seedorf und andere sind da offensichtlich deutlich optimistischer. Ob zu Recht wird man sehen - ich bin skeptisch. Zudem belastet jedes neues Haus den angeschlagenen Immobilienmarkt indem es den Angebotsüberhang verstärkt. Wie bereits im Dezember 2004 ausgeführt ist ein Preisverfall auch für potentielle Käufer nur in der Kaufphase ein Grund zur Freude - muss man in den nächsten Jahren dem Wertverlust der eigenen Immobilie zusehen wird die gute Stimmung sicherlich schnell getrübt. Denn auch wenn ein Grundstück bebaut oder unbebaut - ein langfristiges Anlagegut ist; die Chancen eines evtl. Wiederverkaufes (zu einem akzeptablen Preis) sollten bei jedem Kauf - zumindest am Rande - auch eine Rolle spielen.

Wenn man über den Mietmarkt spricht, taucht unweigerlich nach kurzer Zeit die Frage nach dem Preis pro m² auf. Auf den ersten Blick erscheint dieser Wert als hilfreiches Instrument, geeignet sowohl Mietern als auch Vermietern bei Überlegungen, Verhandlungen, Kalkulationen etc. behilflich zu sein. Befasst man sich jedoch professionell mit der Thematik wird schnell klar, dass der Preis pro m² oft vollkommen uninteressant ist: zum einen kann man das 1-Zi.-Appartement nicht mit dem 200 -m²-Haus vergleichen, von der unendlichen Bandbreite dazwischen gar nicht zu sprechen, zum anderen sind Kriterien wie die Lage, die Ausstattung, das Baujahr, das Vorhandensein einer EBK/eines Balkones/einer Garage und, und..... mit ausschlaggebend und auch in differenzierteren Tabellen nicht ausreichend dazustellen. Ich behaupte in Zeven und der näheren Umgebung gibt es m²-Preise zwischen EUR 2,00 und EUR 8,50 ! Zu bedenken ist auch das ein normaler Mietinteressent sein neues Objekt dahingehend prüft ob es für ihn und seine Bedürfnisse geeignet ist und ob er es dauerhaft bezahlen kann. Erst wenn er all diese und vielleicht auch noch andere Fragen mit "Ja" beantwortet hat wird er vielleicht späterhin mal - nur so aus Interesse - den m²-Preis errechnen. Und so ist es auch gut und vernünftig. Natürlich kann man in einem regional begrenzten Raum den durchschnittlichen m²-Preis errechnen - aber es ist eben nur der Durchschnitt ! Der Vermieter des 1-Zi.-Appartements in guter Lage und der Mietinteressent des 200-m²-Hauses in schlechter Lage - beide arbeiten dann mit dem gleichen Wert. Wollte man die Werte entsprechend spezifizieren wäre dies eine gewaltige Aufgabe mit dem Ergebnis das man auch dann nicht jedes Objekt genau zuordnen könnte. Wichtig und entscheidend - sowohl für Mieter als auch Vermieter - ist die Stimmigkeit des Preis (Miete)-/Leistungs (Wohnung) Verhältnisses ! Zu fatalen Fehleinschätzungen kommt wer den Durchschnittswert (so er denn überhaupt existiert) "blind" auf sein Objekt anwendet.

Betrachtet man die aktuelle Situation auf dem Mietmarkt so muss man eindeutig zwischen den einzelnen Segmenten unterscheiden: 1. Relativ kleine - auch einfach ausgestattete - 1- und 2-Zimmer-Wohnungen sind nach wie vor sehr gefragt und werden meiner Ansicht nach auch weiterhin begehrt sein. Wochenendfahrer, junge Erstmieter, Auszubildende und natürlich in jüngster Zeit sehr viele "Hartz IV" Betroffene - eine Wohnung bis "€ 350,-/warm" geht immer. 2. Größere und hochwertigere 2-Zi.- und auch 3-Zi.-Whgen finden ihre Liebhaber bei gut verdienenden Singles und Paaren (wobei aufgrund der fallenden Preise hier auch immer öfter zum EFH oder zur DHH gegriffen wird) - ältere, schlechter gelegene und ausgestattete 3- und 4-Zimmer-Wohnungen (meist im Geschoss-Wohnungsbau) werden oft von Alleinerziehenden oder Familien nachgefragt, denen das Reihenhaus zu teuer ist. 3. Schlecht bestellt ist es derzeit um Reihenhäuser und Doppelhäuser. Hiervon wurden in den letzten Jahren sehr viele gebaut (z.B. in den Gebieten "Hinter dem Brümmer" und "Zum Neuen Land" speziell für die Niederländer) und auch viele aus dem Bestand dem Markt zugeführt (in großem Umfang im Bereich "Kronshusen" und "Am Rehmenfeld").

Viele Eigentümer haben sich aus den trotz der Schließung der NL-Kaserne weiter existierenden mittel- und auch langfristigen Mietverträgen "herauskaufen" lassen und führen diese Objekte nunmehr einem Markt zu, der - zumindest jetzt - noch keinen entsprechenden Gegenpol in Form von Interessenten (z.B. aus den Reihen der Bundeswehrsoldaten) bietet. Diese Situation wird sich voraussichtlich bereits im Laufe dieses Jahres etwas entschärfen (Umzug einiger BW-Angehörigen bereits zum Sommer; s.o.), kann aber aufgrund des großen Angebotsüberhanges meiner Ansicht nach noch in den nächsten 3-5 Jahren zu weiter fallenden Preise in diesem Segment führen. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser sind stark abhängig von der Lage, der Ausstattung und dem Baujahr. In diesem Segment gibt es nicht unbedingt zu viele Objekte, aber die günstiger werdenden neuwertigen Doppelhaushälften sind eine ernstzunehmende Konkurrenz, die zumindest mittelfristig auch für diesen Bereich die Preise leicht fallen lassen könnte.

Relativ schlecht bestellt ist es um den Bereich "Ladenlokal, Praxis, Büroraum": einige Geschäfte wurden geschlossen, wenige neue eröffnet und von diesen überstehen leider viele - oft aufgrund fehlerhafter oder gar nicht vorhandener Konzepte - das erste Jahr nicht. Hier sind innovative Existenzgründer gefragt um diese Chance für sich zu nutzen und teilweise zu sehr günstigen Konditionen Gewerbeflächen anmieten zu können. Für den einen oder anderen bereits bestehenden Betrieb oder auch die eine oder andere Praxis mag es zudem eine Überlegung wert sein, ob denn nicht nun der Zeitpunkt wäre sich "lagemässig" zu verbessern oder durch einen neutralen (also natürlich ohne die Lage zu verschlechtern) Standortwechsel deutlich die Kosten senken zu können - oder im Idealfall beides !

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Kaltmieten in den nächsten Jahren ihr bisheriges Niveau nicht halten werden. Es ist mit einem leichten Absinken zu rechnen bzw. es muss vermieterseits in die Attraktivität der Objekte investiert werden ohne dafür mit einer höheren Rendite rechnen zu können. (Teilbereiche wie kleine, günstige Wohnungen (s.o.) oder auch ganz individuelle Objekte können sich jedoch auch positiv entwickeln). Verstärkt wird diese Entwicklung durch die teilweise drastisch gestiegenen Neben-/Betriebskosten: der Mieter hat nur eine bestimmte Summe Geldes zur Verfügung, die für das Wirtschaftsgut "Wohnen" ausgegeben werden kann; steigen die Betriebskosten so geht dies (nicht sofort, aber mittelfristig) zu Lasten der noch am Markt zu realisierenden Kaltmiete.

Fazit: Insgesamt - weil im Umbruch begriffen - ein sehr lebendiger, spannender Immobilienmarkt mit vielen Chancen (aber natürlich auch Risiken) für alle potentiellen Teilnehmer. Schade für den, der in diesen Zeiten darauf wartet das sich die Rahmenbedingungen weiter verbessern werden - denn das werden sie voraussichtlich nicht tun: die Eigenheimzulage ist schon "Geschichte" - ob die Zinsen sich noch lange in diesem tiefen Tal bewegen werden ist die nächste Frage, die Preise - sowohl hinsichtlich Kauf als auch Miete -sind größtenteils schon moderat und oft sogar noch deutlich verhandelbar. Dies wird sich im Laufe der kommenden Jahre - mit dem realistisch zu erwartendem Zuzug immer mehr BW-Angehörigen-Familien - eher wieder zum Nachteil der Nachfrager ändern. Lukrative Möglichkeiten sehe ich insbesondere auch für Kapitalanleger/-bilder, die heute schon auf langfristig wieder steigende Mieten setzen - antizyklisches Kaufverhalten ist gerade auch hier der Schlüssel zum Erfolg !